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2021年9月4日

大獅分析

環球樓市升勢凌厲

香港樓價高可謂人所皆知,近年更是屢獲全球房價最高城市的「美譽」,大部分香港人亦左顧右盼希望能早日成為「樓奴」成功上車,甚至有所謂「有樓萬事足」、「冇樓冇真愛」等坊間金句出現。

過去10/20年間,香港樓價整體上升超過90%/350%,遠高於同期香港每月住戶入息中位數(以4人家庭住戶計)的68%/110%增長,亦高於恒生指數約28%/122%升幅,難怪大多數香港人視買樓為長遠財富增值的「必然」選擇(假設10/20年前樓價為500萬港元,以四成按揭計算期間的按揭供款利息及其他開支等,再模擬有雙倍印花稅的情況下,估計當時買樓並持有至今的總回報為 95%/360%)。

當然,樓價一如其他資產有升有跌,參考中原城市領先指數(CCL),香港樓價在1997年金融風暴曾一年內大跌近53%,2002年至03年SARS時亦曾累挫近二成。然而,近年樓市大跌的情況卻鮮有發生,上次有較明顯調整的是在2015及18年,但亦僅分別下挫約12%及10%,並維持少於6個月便重拾升勢。哪怕去年COVID-19肆虐,經濟衰退、失業率上升,甚至香港移民潮重現的情況下,香港樓價仍十分堅挺,甚至較去年同期上升近6%(年初至今則上升近8%),反映在環球放水、利率長期低企及供應不足的情況下,香港樓市易升難跌的現象實難以在短期內出現明顯改變。

土耳其紐西蘭最誇張

值得留意的是,樓市向好的情況並不只局限於香港,以追蹤全球56個國家及地區的Knight Frank環球樓價指數為例,顯示樓價在今年第一季便錄得約7.3% 升幅。

另外,香港過去一年的樓價升幅與不少其他國家及城市相比,也不算特別誇張。其中,土耳其及紐西蘭的升幅最為驚人,其主要城市的樓價在過去一年皆升近三成或以上。

澳洲及加拿大亦出現樓市熾熱的情況,其樓價同期上漲逾二成;相鄰加拿大的美國,如波士頓、洛杉磯及紐約等城市亦錄得約12%至14%升幅,英國樓價亦上升約13%至15%不等,中國內地則平均上升約8%至9%。

毋庸置疑,環球利率偏低是造成各地樓價節節上升的主要推手之一,但有趣的是,不少報告同時指出,各國住房出現供應偏緊情況是另一關鍵,並且皆出現房屋存貨下跌、住房空置率急跌至近30年來平均水平的一半或以下等現象,便可見一斑。疫情在過去一年造成勞動力、原材料的短缺及價格等各種成本上升,嚴重影響建築工程的施工及進度,有關影響到現時仍未全面消退,估計此等情況可能要持續至明年中才有較明顯改善。

當然,上述只是一些短期因素,總有解決的一天,長遠影響樓市的關鍵還看各國政府在土地供應及規管上如何着手。今年紐西蘭政府已率先放寬多項土地使用及管制條例,推出各樣政策鼓勵建築行業,預期明年及後年可銷售房屋總數將以有紀錄以來最快的速度增長。對我們的香港來說,樓價與市民的負擔能力已經嚴重脫節,置業負擔指數已上升至極嚴峻的75%水平,香港政府實責無旁貸須解決樓價高企的問題,而加快收回「棕地」、「丁地」是直接增加住宅土地供應的關鍵之舉。既然香港未來要遵從國家發展的大方向,內地早前亦提出「共同富裕」這一大目標,香港政府應由此好好做起,重建市民的信心。

REIT基金可長揸

最後,有朋友表示投資樓市需要龐大的資金,外地樓市隔山買牛亦十分困難。其實,要解決這問題很容易,那就是可考慮加入一些相關的環球或地區性的REIT基金或ETF在投資組合上,以長期投資為目標(地產始終是周期性板塊,受經濟周期影響),而今年這些基金亦可說是表現不俗,錄得近20%至30%升幅。

未來6個月,環球貨幣政策正常化及聯儲局收水仍是主要風險,可能影響樓價及相關資產表現,投資者宜靜觀其變,候低吸納。

iFund,獅瀚環球金融

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