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2021年5月24日
各位「巴打」，中國有一句「好馬不吃回頭草」的成語，比喻有志氣的人立志以後，即使遭受到挫折，也會堅持到底，決不走回頭路。「高仁指點」話你知，萬達商業回歸A股上市之路遇阻而放棄，最新計劃據報是擬尋求再度以H股形式掛牌，本文嘗試拆解萬達擬吃回頭草之謎。
萬達商業作為中國前首富王健林旗下大連萬達集團的子公司，也是該集團旗下商業物業投資及管理營運的唯一業務平台，上市之路卻一直不平坦。2005年獲港交所（00388）批准把9個商業廣場「打包」以REITs（房地產投資信託基金）掛牌，內地部委卻發布嚴格限制境外公司收購內地物業的政策，萬達商業上市計劃即時被迫擱淺，就算想以紅籌身份上市也被相關政策影響。
王健林於2007年把目光轉向內地，期望萬達商業可以發行A股，往後展開一系列前期準備工作，並於2010年得到中證監受理上市申請，中央之後實施樓市調控政策，全面收緊房企的融資渠道，大多數房企上市申請被煞停，萬達商業也不例外。
萬達商業於2014年再轉戰港股，12月成功IPO集資288億元，成為該年本地「集資王」，但當年內地房企不被市場看好，首日掛牌跌穿招股價，往後表現長期低迷，公司價值遭到嚴重低估，上市不足兩年便私有化退市，同時啟動「回A」之路。
2015年9月，萬達商業向中證監遞交A股招股書，涉及資產包括商場、酒店和文旅等房地產業務，但中央加強樓市調控政策下，萬達商業全面轉型輕資產，單以商場為主業。經歷超過5年漫長排隊之旅後，萬達商業最終還是決定撤回A股掛牌申請，又隨即表達盡快實現境外上市心願。
棄A選H冀年底上市
高仁估計，萬達商業急於尋求在境外上市的原因，可能源於2018年1月引入340億元人民幣戰略投資的協議，投資者提出了包括萬達商業要在2023年10月31日前完成上市的條款，該「對賭」條款或者是擱置回A的重要考慮因素之一。
萬達集團債務高企，總負債高達3620億元人民幣，單計萬達商業待償還債務餘額亦有622億元人民幣，不排除是出於本身融資需求而放棄回A，尋找其他「撲水捷徑」。
按照目前資本市場的喜好，投資者較受落房地產的輕資產業務，去年本港掛牌的內地物業管理公司平均市盈率約35倍（勁呢！），遠超內房企水平。若果萬達商業以輕資產商業模式在本港上市，預期可以爭取到更高的上市估值。
萬達商業重組後的萬達輕資產商管公司已落戶珠海橫琴，並獲得珠海國資委出資30億元人民幣戰投入股。消息指出，萬達輕資產商管擬在上市前再融資200億元人民幣，目標估值達2000億元人民幣，計劃7月前完成融資，並於9月提交上市申請，期望年底前可登陸港股。
儘管萬達商業擬棄A回H有吃回頭草之嫌，但俗語又話「浪子回頭金不換」，萬達商業迷途知返的醒悟，相信也值得讚揚。
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