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2021年3月29日
各位「巴打」相信都記得，內地華北地區小型房地產發展商老闆「劉房哥」，之前獲得高仁「豬朋狗友」程更計出謀獻策，讓「劉房哥」可以成功擺脫個人財困。「劉房哥」最近因旗下上市公司快將派發全年成績單，但財務報表現金賬目略嫌不夠省鏡，請求高仁再賜教可增加現金、粉飾財報的秘技。
論到行業的特徵，房地產是一個典型的資金密集型行業，項目開發需時比較冗長，從拿地、開工、預售、竣工到交付的各個階段，整個周期需要最少兩年，故此商業模式基本上不利現金流。
在這超過兩年的漫長歲月，開發項目資金可能要從借貸得來，卻未可以及時預售回籠現金，往往會造成高槓桿、現金流短缺、無利潤的情況。
如果房企擁有很多這些早期的地產開發項目，財務報表自不然會比較難看，所以都希望利用財技粉飾一下。
高 仁：劉總，聽聞您最近好像受到一些事情困擾，對嗎？
劉 房：咱的上市公司很快要發表年度業績，有一些開發項目因尚未上市銷售，資金只有流出而沒有流入，令賬面上貨幣現金有一點兒緊張，低於預期。
沈繼司：Mmm……現金流差、高槓桿，加上旗下項目未有利潤，上市公司財務報表結構會好難睇㗎喎。
高 仁：（忽然轉用普通話）這樣子下去，說不定會增加公司的融資成本，甚至進一步影響上市公司的股價。
劉 房：唉！咱應該怎麼辦才好呢？
沈繼司：對於現金賬目嘅審計問題，核數師有時候會向銀行直接發出詢證函（audit confirmation），以獲取公司在銀行的現金存款狀況。個別銀行經理會明白上市公司嘅「特殊」需要，繼而與公司作出積極「配合」，提供「美化報表」嘅產品。
高 仁：又係「配合」？！哈哈！
劉 房：美化？！怎樣可以做到？
沈繼司：劉總，銀行經理可能會推銷名為「存款質押貸」嘅產品，用作調整上市公司嘅資產和貨幣現金規模。
高 仁：據銀行界「巴打」講，呢一類產品嘅具體操作流程係上市公司體系內嘅公司向銀行存款，銀行就會將公司存款進行抵押，以向境內嘅體系外公司貸款；上市公司再通過將境內體系外公司嘅資金轉移，秘密地轉入上市公司體系內嘅公司，就可以增加資產規模和貨幣資金【圖】。勁不勁？
劉 房：但貸款條件如何？
沈繼司：唔使驚！呢啲「特殊」貸款主要根據客戶需求而定，年期普遍由1至6個月不等，絕對唔會長得去邊。
高 仁：由於存款質押率高達100%，銀行收取嘅存款及貸款息差大約1.5厘，對於上市公司嚟講，成本好低啫，但可以粉飾財務報表喎。
劉 房：這個點子真的不錯！不錯！
本欄逢周一刊出
如想與高仁交流上市公司的財技個案及招數，請電郵至 [email protected]。
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