2020年9月5日

紅猴 財智博立

物管股還有什麼賣點

物管股自2019年起股價大多處於上升軌，期間股價波幅不算低，因為隨着股價高升，部分投資者自然會出現畏高症，事實上該類股份的估值也愈來愈高，以8月底股價計，物管龍頭碧桂園服務（06098）今年預期市盈率在50倍水平，增長最快的中型物管永升生活服務（01995）更達60倍水平，部分市場資金質疑估值已經過高，但亦有部分認為還有不小增長空間，如碧桂園服務及永升生活服務今年上半年純利分別上升超過50%及90%，以PEG衡量估值尚算合理。兩派博弈自然造成股價短期波動，隨着股價愈升愈高，波動也愈來愈大。

投資現在的物管股，首先要撇除這些公司只是和大家經常在香港見到的物業管理公司一樣的觀念，不然由一開始便不應對它們看上一眼。香港的物業管理公司大多實行酬金制，即是在預收物業服務資金中按約定比例或數額提取酬金，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，盈餘或虧損由業主享有或承擔，這種制度令物業管理公司「做又三十六，唔做又三十六」。

內地的物業管理公司大多實行包幹制，如永升生活服務於今年中的在管建築面積便有99.3%採用包幹制，即是向業主收取固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔，令物業管理公司有動機開源節流，以創造更多盈利。

根據新城悅服務（01755）的中期業績報告，公司通過「卓悅賽場」機制，使得各個項目管理團隊有一個互相比併服務水準的公開平台，定期發布成績，有效激勵積極性。

另外，「項目合夥人」機制讓項目管理團隊的收入與項目績效直接掛鈎。因此，香港的物業管理公司大多只提供保安、清潔、園藝、維修保養等基本物管服務，而內地的物業管理公司增值服務則不斷推陳出新，包括為業主提供拎包入住、家裝宅配、物業維修、社區團購、家政、房地產經紀服務，而這些增值服務毛利率明顯較基本物管高，好像碧桂園服務及永升生活服務今年上半年的社區增值服務收入按年增幅分別達96%及85%，對其純利大幅上升貢獻不少。

擴至城市服務

香港的物業管理行業已進入成熟安穩階段已久，而內地物業管理行業發展仍持續有催化劑，前年開始相關公司致力開拓增值服務，去年開始提升商業物業及公共物業管理的比重，以作多元化發展，今年開始焦點放在把屋苑管理及社區管理的經驗用在城市管理上。

碧桂園服務率先於去年開啟「城市共生計劃」， 以遼寧省開源市作試點，今年再增加3個城市；雅生活服務（03319）今年中亦公布重點發展城市服務，新城悅服務及永升生活服務也正發展此範疇。城市服務包括市政、環境衞生、園林、道路養護、公用設施管理等，對象和服務內容與物管公司現有業務存在一定重疊，業務具延伸性。根據碧桂園服務所述，物業管理公司「將作為新型城市治理公共服務的探行者，逐步形成基於數碼化城市運維平台之上，利用市政公共服務覆蓋城市基礎設施、公園景區、文體場館、交通樞紐、醫院學校、商業寫字樓、住宅社區等多業態整合下的一體化營運的城市大物業模式」，物管股投資者可留意此方向的未來發展。

作者簡志健（紅猴），證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

執筆之時，筆者及其客戶持有新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、碧桂園服務

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