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2020年8月6日
南山控股（002314.SZ）經營房地產及物流園區業務，最近內地積極推進基礎設施房地產信託基金（REITs）試點，在政策支持下，南山控股的物流園區業務可望透過REITs加速發展，投資者不妨考慮吸納。
在房地產開發業務方面，南山控股以住宅開發為主力，輔以商業地產發展模式，目前以長三角、華中和珠三角重點城市為主要開發區域，例如蘇州、長沙、深圳、武漢、福州、南通及無錫等，截至去年底的土地儲備約107.6萬方米。
至於倉儲物流業務，該公司透過控股子公司寶灣物流，銳意發展成為內地領先的物流園區開發商和營運商，除了開發及營運現代化物流中心外，亦提供高端倉儲、智能倉配、流通加工、物流增值、綠色配送及供應鏈金融等全方位供應鏈服務。截至去年底，寶灣物流在全國擁有及管理63個智慧物流園區、營運倉儲面積接近340萬方米，規劃在建面積超過300萬方米。
擬優化寶灣資產效益
去年營業收入中，房地產及倉儲物流分別佔69.3%及13.4%，不過倉儲物流毛利率約56%，高於房地產的33.4%，因此倉儲物流收入的拓展，對南山控股業績的提升有很大幫助。該公司表明要積極推進資產證券化、物流基金與REITs等工作，以優化提升寶灣物流的資產效益。
最近內地政策為此帶來支持，今年4月底，中國證監會和發改委發布《關於推進基礎設施領域REITs試點相關工作的通知》，要推動基礎設施REITs在證券交易所上市，以提高基礎設施的投資建設和營運管理效率，提升投資收益水平，而倉儲物流是優先支持行業之一。當局近日再發布有關REITs試點項目申報工作通知，顯示內地基礎設施REITs的發行，已進入實務工作階段。
寶灣物流去年營業收入9.6億元（人民幣．下同），按年上升28%，盈利4144萬元則少賺42%，主要由於寶灣物流融資額增加，導致財務費用上升，同時新園區投入較多導致管理費用提高。
目前跨國物流公司普洛斯（GLP）是於中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業，西南証券指出，寶灣物流發展倉儲物流起步較早，但現有規模依然落後普洛斯較多，主要原因就是內地REITs配套制度的缺失。寶灣物流有望借助REITs大力改善負債結構，提高開發速度，專注管理效率的提升。
物流園區業務具地位
根據南山控股的業績預告，今年上半年料錄得1.45億至2.89億元虧損，按年由盈轉虧，主要是旗下部分房地產開發項目尚未進入結算期，房屋結轉面積較上年同期下降所致。
筆者認為，南山控股在房地產業務方面只屬小型開發商，收入及盈利表現視乎當期項目情況，會較不穩定，但其物流園區業務在國內有一定地位，倘若能夠借助REITs渠道進一步擴充規模，增加營運管理收入，並藉着REITs操作加快資金周轉，對其盈收規模及穩定性應會有幫助。
從【圖】可見，南山控股的股價及成交近況俱佳，隨着內地物流園區REITs的啟動，該公司的有關業務將有很大發展空間，投資者不妨考慮吸納。
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