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2020年8月6日

徐意 A股博弈

南山控股憧憬借助REITs擴版圖

南山控股(002314.SZ)經營房地產及物流園區業務,最近內地積極推進基礎設施房地產信託基金(REITs)試點,在政策支持下,南山控股的物流園區業務可望透過REITs加速發展,投資者不妨考慮吸納。

在房地產開發業務方面,南山控股以住宅開發為主力,輔以商業地產發展模式,目前以長三角、華中和珠三角重點城市為主要開發區域,例如蘇州、長沙、深圳、武漢、福州、南通及無錫等,截至去年底的土地儲備約107.6萬方米。

至於倉儲物流業務,該公司透過控股子公司寶灣物流,銳意發展成為內地領先的物流園區開發商和營運商,除了開發及營運現代化物流中心外,亦提供高端倉儲、智能倉配、流通加工、物流增值、綠色配送及供應鏈金融等全方位供應鏈服務。截至去年底,寶灣物流在全國擁有及管理63個智慧物流園區、營運倉儲面積接近340萬方米,規劃在建面積超過300萬方米。

擬優化寶灣資產效益

去年營業收入中,房地產及倉儲物流分別佔69.3%及13.4%,不過倉儲物流毛利率約56%,高於房地產的33.4%,因此倉儲物流收入的拓展,對南山控股業績的提升有很大幫助。該公司表明要積極推進資產證券化、物流基金與REITs等工作,以優化提升寶灣物流的資產效益。

最近內地政策為此帶來支持,今年4月底,中國證監會和發改委發布《關於推進基礎設施領域REITs試點相關工作的通知》,要推動基礎設施REITs在證券交易所上市,以提高基礎設施的投資建設和營運管理效率,提升投資收益水平,而倉儲物流是優先支持行業之一。當局近日再發布有關REITs試點項目申報工作通知,顯示內地基礎設施REITs的發行,已進入實務工作階段。

寶灣物流去年營業收入9.6億元(人民幣.下同),按年上升28%,盈利4144萬元則少賺42%,主要由於寶灣物流融資額增加,導致財務費用上升,同時新園區投入較多導致管理費用提高。

目前跨國物流公司普洛斯(GLP)是於中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業,西南証券指出,寶灣物流發展倉儲物流起步較早,但現有規模依然落後普洛斯較多,主要原因就是內地REITs配套制度的缺失。寶灣物流有望借助REITs大力改善負債結構,提高開發速度,專注管理效率的提升。

物流園區業務具地位

根據南山控股的業績預告,今年上半年料錄得1.45億至2.89億元虧損,按年由盈轉虧,主要是旗下部分房地產開發項目尚未進入結算期,房屋結轉面積較上年同期下降所致。

筆者認為,南山控股在房地產業務方面只屬小型開發商,收入及盈利表現視乎當期項目情況,會較不穩定,但其物流園區業務在國內有一定地位,倘若能夠借助REITs渠道進一步擴充規模,增加營運管理收入,並藉着REITs操作加快資金周轉,對其盈收規模及穩定性應會有幫助。

從【圖】可見,南山控股的股價及成交近況俱佳,隨着內地物流園區REITs的啟動,該公司的有關業務將有很大發展空間,投資者不妨考慮吸納。

 

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