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2020年2月20日

呂梓毅 沿圖論勢

從新聞大數據看本港樓市去向

去年中本港爆發反修例抗爭活動,經濟表現低迷,今年面對新型冠狀病毒肺炎疫情的接連衝擊,已對本地樓市帶來一定負面影響。近日財經新聞不時出現一些二手樓劈價成交個案、成交稀少和銀主盤蝕讓等負面報道,顯示樓市氣氛明顯轉淡,甚至每況愈下。究竟情況有多糟糕?筆者從較客觀新聞大數據角度,與讀者剖析這課題;另外,跟進個別樓市大市(市寬)指標最新表現。

如前所述,在當前弱不禁風的經濟環境,失業率抽升和疫情肆虐等的打擊下,可以想像樓市氣氛乏善足陳。不過,如何量化相關情況呢?筆者透過統計全港40多份報章媒體,搜羅了數十萬條就本地樓市的報道,因應內容所採用的字眼,劃分為正面和負面兩組,進而編製了「香港樓市景氣指數」,作為監察香港樓市氣氛的變化。簡言之,每當樓市景氣指數上升時,代表樓市氣氛轉趨樂觀,甚至亢奮;反之,指數下行則反映氣氛變得悲觀、看淡。

疫情報道影響氣氛

2019年下半年,本地抗爭活動此起彼落,令樓市氣氛急吹冷風。從「香港樓市景氣指數」可見,指標去年5月中(即抗爭活動爆發前)位處高位,反映當時樓市景氣頗為不俗;然而,踏入下半年後,景氣指數急轉直下,於去年10月初時,更曾低見-1.74,意味當時樓市氣氛已由樂觀、亢奮的極端,轉向悲觀、憂慮的另一個極端。

隨後或許受惠中美貿易談判漸露曙光,甚至達成第一階段貿易協議,刺激股市回升,改善了樓市氣氛,帶動景氣指數從低位略為反彈。然而,其後新冠肺炎疫情爆發後,景氣指數亦於去年12月底至1月初再度掉頭向下,且跌勢愈跌愈急,顯示疫情發展已令樓市氣氛再度冷卻下來。

值得留意的是,雖然樓市景氣指數由(非樓價)新聞數據編製而成,惟這與樓價變化頗為密切,兩者歷年關連系數達+0.6頗高水平。從近1個月兩者變化可見,景氣指數與樓價呈背馳【圖1】。除非景氣指數短期止跌回升,否則目前樓市氣氛向下發展的勢頭,稍後最終拉低樓價表現的機會甚高。換言之,疫情發展將繼續困擾樓市氣氛以至樓價短期表現。

那麼,從新聞大數據角度看,疫情對樓市的衝擊又何時完結呢?

正如早前本欄分析,如何掌握疫情擴散情況,除觀測最新確診及疑似個案數字外,媒體就相關報道的統計,也可大致掌握到最新形勢發展。這或許不難理解,若然疫情高峰期已過,相關新聞報道亦自然減少。換個角度看,疫情新聞統計確認見頂回落,意味疫情高峰期告終。

從2003年「非典型肺炎」(SARS,沙士)的經驗來看,當年彭博新聞就「SARS」報道數目(14日累計數字)於年初開始飆升,反映疫情爆發、蔓延;期間香港二手樓價維持反覆探底走勢。踏入4月底/5月初時,相關新聞統計確認見頂回落,意味當時疫情高峰期已過。不過,要留意的是,樓價約在3個月後才見底回升,即樓價表現有約3個月的滯後【圖2】

目前走勢與沙士不同

當前疫情的境況又如何呢?

從目前彭博新聞就「冠狀病毒」報道統計(14日累計數字)可見,數字於今年1月下旬呈抽升狀態,反映新冠肺炎開始擴散。雖然近日有關新聞統計抽升情況已見緩和,惟是否已見頂還有待觀察和確認,因為數字攀升過程可以頗為反覆【圖3】。若相關報道統計於3月確認見頂(意味疫情高峰期在相若時間出現),疫情對樓市氣氛和走勢負面影響,將在6月份(3個月後)逐步淡化/消除。

當然,相關統計是否可於3月見頂,暫時還存在不確定性。不過,須補充的是,跟2003年沙士情況不同,目前疫情爆發期間,二手樓價指數並沒有(暫沒有)跟隨而拾級而下。這或許因為去年中開始,樓價已因抗爭活動率先回落所致。

無論如何,如前分析,受疫情衝擊,預料樓市景氣將每況愈下,尤其疫情若不能短時間內結束,相信稍後將再度拖低樓價表現。

如從樓市市寬指標角度看,最新表現又如何呢?

市底未脫離警戒線

根據二手屋苑呎價高於10周平均值數目佔整體屋苑比例(下稱「樓價中線市寬」)於去年5月下旬開始見頂回落,9月更跌穿四成門檻水平,顯示當時樓價確認進入調整階段。不過,踏入第四季後,或許受惠中美貿易談判有進展,股市抽升,連帶樓市中線市寬同樣從低位彈升【圖4】

不過,截至2月9日為止,樓價中線市寬比率為48.4%,仍低於50%強弱分界門檻,即有過半數屋苑的呎價仍低於其10周平均值,後市宜留意中線市寬究竟能否保持近5個月以來一底高於一底和一頂高於一頂的形態;若否,樓價中線市寬甚至跌回四成警戒線之下,樓價指數再度回測今年1月中175.88的機會頗大。

總括而言,從新聞大數據編製而成的「香港樓市景氣指數」可見,由於近期再度掉頭下跌,反映樓市氣氛或許受疫情衝擊再度吹淡風,因彭博新聞就「冠狀病毒」報道數字尚未見頂,反映疫情仍處於爆發及擴散的階段。如果疫情高峰期愈遲才出現,相信樓市負面景氣最終會拖累本港樓價的表現,尤其是目前樓價中線市寬仍然只是處於50%的強弱分界之下偏弱水平。

信報投資研究部

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