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2019年9月27日

徐家健 經濟3.0

囤地圈錢要Fact Check

香港怎麼救?

救香港,有內地官媒批評李嘉誠籲「執政者對未來主人翁網開一面」的言論是縱容犯罪,更順水推舟質疑跟李首富一樣囤地圈錢的房產商們,會不會對香港的未來網開一面?言下之意,「囤地圈錢」是香港樓價貴的罪魁禍首,而香港一直存在的社會深層次矛盾,就是地主階級與無樓階級的矛盾。於是,要解決這地主階級與無樓階級的矛盾,就要解決「囤地圈錢」這罪魁禍首。

民建聯早前提出的「收地建屋,刻不容緩」八個大字,內地官媒認為是針對「囤地圈錢的房產商們」的一個解決方法。更徹底的救港方案,還看外國傳媒引述國資委與近百間國企的高層會議:

At the meeting, the SOEs pledged to invest more in key Hong Kong industries including real estate and tourism in a bid to create jobs for local citizens and stabilize financial markets, two of the executives said, speaking on condition of anonymity to discuss internal deliberations.

救香港,國企應國資委要求承諾增加在港地產及旅遊等行業的投資。國進民退,就可以制止民企「囤地圈錢」,消滅地主階級與無樓階級之間的矛盾嗎?

四大房產商僅一成農地可囤

根據統計資料,全港土地面積約11萬公頃,四成為郊野公園及綠化帶,兩成半是已發展土地,而留給房屋的只佔約7%。這7%土地留給房屋是怎樣的概念呢?人口只有香港四分之三的新加坡,房屋所佔土地的比例是香港的一倍。香港樓價比新加坡貴,當然沒有違反供求定律。所謂「囤地圈錢」,一般認為被囤的是農地棕地。Fact check一吓,全港土地當中農地、魚塘和棕地約佔8300公頃,即全港土地不到8%。這8%跟房屋所佔的比例相約。

問題是,再fact check一吓,被批評「囤地圈錢」的四大發展商名下就只有約1000公頃,即所有農地、魚塘和棕地當中的一成多。而「擁地自重」的重中之重是恒地(00012)。然而,即使恒地擁有四大發展商中近半的農地,這亦只佔總面積的約5%。實際情況是,8300公頃的農地、魚塘和棕地當中,政府、個別人士和公司持有的加起來足足有4900公頃(即59%),而祖堂地亦有2400公頃(即29%)。假如擁有這些農地、魚塘和棕地便是囤地,四大以外,政府、個別人士及公司、新界原居民等通通都在囤地。

擁地等於囤地是fake news

以鬥地主解決社會深層次矛盾,政府大可先鬥自己,然後再向新界原居民和個別人士及公司開刀。囤地圈錢的只針對房產商們,是因為他們以公司或個人為單位所擁有土地的比例較高吧。為什麼較高呢?這不是因為四大背後的家族姓鄧或姓侯,而是因為他們多年來出資併購土地,方便以後土地發展。所謂的「囤地」,不論目的如何,實際效果是減省了往後發展土地的交易成本。

收地建屋,政府為什麼不向新界原居民和個別人士及公司收呢?就是細碎的地塊業權分散,政府收地的交易成本高。向四大以不合理價格收地,不但是過橋抽板,長遠亦大大削弱市場提供併購土地的誘因,未來發展土地的成本只會有加無減。

更何況,擁地根本就不等於囤地。今天,發展土地比生兒育女更含辛茹苦,發展商往往要近二十年時間去處理各項繁複程序。

試問大學未畢業前,我們會批評家長囤積孩子的勞動力嗎?謠言止於fact check,近年最積極將農地轉換為住宅發展用地的發展商是新地(00016)。新地在過去3年把900萬方呎的農地轉為總樓面面積800萬方呎的住宅發展用地,佔整體換農地發展住宅用地的比例超過一半。囤地?這些住宅用地,是經過數以十年計的土地併購和繁複程序,最終才可以讓香港人成功上樓。

救香港?先少看些fake news吧。

香港亞太研究所經濟研究中心成員

美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者

http://www.facebook.com/economics3.0

 

(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)

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