2019年7月4日
今年已過半,港股表現可以用驚濤駭浪來形容,中美貿易談判的發展及聯儲局的貨幣政策方向左右大市上落,最終聯儲局放鴿及中美重啟談判,帶動恒指在6月由低位回升,累積錄得一成升幅。各行業指數中,以地產股的表現最佳。【圖1】比較地產股跟恒指年初至今的表現,受到上半年新盤銷售進度理想帶動,地產股表現明顯跑贏大市,最終錄得超過一成半升幅。展望下半年,地產股能否延續上半年領先大市的強勢,還是只屬曇花一現?
先從估值分析,【圖2】比較地產股指數及恒指的市盈率。雖然地產股的市盈率均低於有紀錄以來及金融海嘯以來的平均值,看似吸引,但即使近年本港樓價升勢強勁,市盈率自2012年起一直介乎5.0至9.4倍(圖中紅框),以現時的7.6倍而言,估值只算合理而非吸引,類似的情況同樣在恒指出現。
投資組合現金宜過半
縱使估值未算吸引,但未來盈利增長能否加快以帶動估值重估?身為地產股,當然受到本地樓市影響。展望樓市前景,投資者要留意新增按揭宗數,因為數據直接反映本港的住屋需求。【圖3】比較地產股每股盈利及本港新增按揭宗數的按年變幅,兩者走勢關係密切,後者領先前者約三季,結果顯示地產股的盈利增長有放緩甚至倒退風險。
銅價走勢同樣可以反映地產股的盈利前景,始終銅價被視為經濟前景的重要指標,而且銅材其中一個主要用途是作基建。【圖4】顯示地產股每股盈利及銅價的按年變幅,兩者走勢同向,後者領先前者約半年,結果顯示盈利有倒退風險。
總括而言,雖然本港地產股指數上半年升逾一成半,但投資者不宜對下半年過分樂觀。縱使現時地產股的估值合理,但新增按揭宗數及銅價表現反映盈利增長放緩,甚至有倒退風險。對於投資者而言,若有幸於年初時吸納地產股,應趁機獲利平倉。始終長短息差及各大央行減息均預示經濟增長放緩,筆者建議調高現金佔整體投資組合的比重至過半,保持實力至年底留意趁低吸納的機會。
交通銀行(香港分行)環球金融市場部
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