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2019年5月1日

霍華斯 滙聚一堂

悉尼樓市降溫 冷卻澳元升勢

根據美國城市規劃研究機構Demographia今年1月公布的《國際樓價負擔能力報告》,香港再次大熱勝出,成為最難做業主的地方,港人要不吃不喝平均20.9年,才能買得起屬於自己的物業。

至於同樣出現「買樓靠父幹」現象的澳洲悉尼,則排行全球第三位,當地人要不吃不喝平均11.7年才儲夠錢「一炮過」置業。

憂打擊經濟 提寬貸維穩

至少五六年之前,樓市泡沫這個名詞已在悉尼出現,一些業界專家認為悉尼樓價實在太高,可是他們的預測一直未能兌現。直至澳洲政府連番出招,包括限制銀行向物業投資者批出貸款,以及向海外買家加徵額外印花稅,悉尼樓市終由熱轉冷。

如今,專家們雖然不相信悉尼樓市會因此而崩圍,但或許尚要3至5年時間才完成調整。

反觀香港樓市,無論港府推出幾多「辣招」,樓價還是照升如儀,沒有多少人「敢」說樓價升浪即將告一段落。換言之,不排除港府會再出招去試圖冷卻香港樓市。

不過,澳洲經歷了資源礦產業從高峰回落的創傷後,未必承受得起樓市步向寒冬對當地整體經濟所造成的潛在打擊,如今開始有聲音提出穩住當地樓市的方法。

由於澳洲的官方基準利率已經降至1.5厘的歷史低位,澳洲儲備銀行進一步減息的空間有限,而央行亦不欲單單為了托住樓市而貿然出手。

市場提出的其中一項替代方案是,讓銀行把早前收緊了的房貸審批條件放寬一點,把銀行評估貸款人還款能力的「指引」利率門檻調低半厘,由7.25厘降至6.75厘。

從中可見,儘管澳儲行暫沒迫切的減息需要,卻有這樣的潛在壓力,要掉頭加息更是難上加難。在這種情況下,難怪澳元近期上升乏力,一直在0.7至0.72美元之間窄幅爭持。

0.7美元邊緣買入博反彈

然而,美國聯邦儲備局本身也有暫緩加息的壓力,故筆者現階段仍傾向在0.7美元邊緣買澳元博反彈,目標區是0.7095至0.7125美元,並以0.695美元作止蝕位。

當然,澳元反彈不代表滙率已經重拾升軌,除非澳元能明顯突破0.72美元重要關卡,並企穩在此水平之上。

對於打算回流澳洲的澳籍港人,當然希望澳元再跌,因為他們買樓不用支付海外投資者額外印花稅,如今正值悉尼樓市回順,若澳元下跌就儼然變相再打折。

 

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