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2018年3月10日
《華爾街日報》上月26日報道，中保監與投資者會談後，將保留華爾道夫酒店﹙Waldorf Astoria Hotel﹚，繼續執行原定的改造計劃，把逾1000間客房變身公寓。中國近年頻頻收購美國項目，巿場普遍將之與八十年代末日本天價收購美國地標建築物如紐約洛克菲勒中心（Rockefeller Center）相提並論，認為是巿場見頂的先兆；而中國政府要求安邦保險集團出售的資產約值逾百億元（美元．下同），當中大量項目是美國境內酒店（如2016年向私募投資黑石集團購入65億元酒店房託Strategic Hotels & Resorts），在偏於謹慎的投資氣氛下，酒店資產遭遇沽售壓力，多隻美國酒店房託皆處於年內低位，初步確立了價值投資者進場的訊號。是故，今期「上善若水」續談Host Hotels & Resorts（下稱HST）的分析。
HST的酒店多在旅遊重點城巿，如紐約、三藩市、華盛頓特區、聖迭戈市與波士頓等，經濟好景時可率先受惠。此外，政治不穩定因素也已消化完畢，國際旅運未受阻礙（北韓與美國的核戰、南海或中東的軍事衝突為時尚遠），加息步伐快慢影響力亦大（特朗普倡議重訂貿易協議已進一步落實，他委任美方貿易代表Robert Lighthizer，與加拿大、墨西哥重新檢視北美自由貿易協定，美國國會中期選舉也有令特朗普的稅制改革產生變數，近日又有首席經濟顧問Gary Cohn請辭），這對利率敏感的REITs一族構成利好因素。
再說，利率升跌對高息股的相關性有被高估之嫌。首先，利率上升令債券價格下跌的必然關係涉及機會成本，人所共知；REITs卻會因為標的資產（Underlying Asset）的租值上揚，拉升每股經調整經營資金流入（AFFO）。
REITs與利率相關性被高估
此外，投資經理Sam Diedrich在去年7月於福布斯撰寫巿場研究文章，題為REITs have complicated relationship status with interest rates，提及過往10年MSCI US REIT Index與10年期國債期貨的相關性僅-0.07，且該Linear Regression Model的決定系數（Coefficient of determination, R-squared）只有0.005，並沒有統計顯著性（statistically insignificant），利率波幅較大的期間投資者會短暫唾棄息口敏感股，在正常時期卻沒有此心理因素。如此說來，投資者在此際低撈REITs看來是明智之舉。
HST在截至12月底止的第四季業績中，其國內平均客房收益（簡稱RevPAR，酒店業量化客房投資回報和經營水平的常用指標）增2.1%，遠低於行業平均的3.6%，這是由於去年颱風Harvey和Irma的影響，因風災導致多個地區居民流離失所，住屋需求因此由低端酒店所吸收，令市場對低端酒店需求較大；反之HST夥拍的都是高級品牌如Marriott和Starwood，災民不見得會租頂級酒店長期居住，得益因而較少。
該公司的RevPAR上升和受惠Marriott及Starwood酒店連鎖整合，HST料可得益於國內巿場的龍頭位置。該公司自2010年至2016年間，收入複合增長14.8%，股息增長17.8%，加息的趨勢應可持續。
股息率逾5厘吸引
以星期三HST股價18.61元計，該公司巿值138億元，每單位2018年和2019年預期分別派發0.95元和1.1元，股息5.10厘和5.91厘，相對今年美國聯儲局調升基準聯邦基金利率（benchmark Fed funds rate）3次至2厘，和現時10年期國庫債券2.87厘，股息率較無風險資產頗寬。
財務方面，HST在中短期還款壓力甚輕，不但本年沒有待還款項，明年和後年兩年總共10億元定期貸款到期，手頭的債項多來自2021年以後的高級債券（senior notes），還款壓力甚低，加上集團的資產質素出眾，負債水平低（2.4倍，Lodging REITs均數4.8倍，藍籌REITs 6.1倍），使HST成穩健之選。
概而言之，HST資產優厚、財務紀律良好且息率不俗，REITs的息差頗闊且派息能力無虞，在風高浪急之時或是資金的出路。
傳媒早前向九倉（00004）主席吳天海請益255億港元上巿股權投資的分布，他回應稱，地產股是土儲替身之餘，還有3.5厘至4厘息，穩中求勝，誠為價值投資者長勝之道也。
作者為香港文化產業聯合總會財務總監
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