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2017年10月14日

辛思維 冷熱財庫

解救被地產綁架之城市民

近日,特首發表《施政報告》提出要推出千伙首置盤,協助市民「上車」。相關舉措雖然引來不少爭議,但其初衷仍是正面的,好讓一直埋怨買不起樓的市民可以有機會買樓。不過,對於這個被地產綁架了多年的城市,要解決住屋問題向來甚艱難,政府或需要有另類思維才能想出好方法。

對於內地樓市發展,中央在去年底定調,要堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」,所以今年內地各大城市紛紛推出限購、限貸、限售的政策,期望將炒樓活動趕盡殺絕。住宅作為私產,買賣仍受到諸多限制難免令人難以接受,但內地居民早已習慣了一切按政策行事,對此類規限亦只是敢怒不敢言。

香港向來是一個自由市場,政府當然不可能如內地般訂出嚴格的限售政策,對香港不少人來說,房子絕對是來炒的不是住的,而且炒樓的人為數不少,政府一旦公布出如內地的嚴格限售令,後果不堪設想。

地少人多的香港,過去多年來經濟一直受到房地產左右,政府的收入很大程度上依靠的是賣地,以及房地產交易相關的稅收,一般商店最大的支出亦大多為租金,巿民以超過一半的收入用作供樓也是十分普遍。

樓價偏高看似一直是市場供需在推動,但其實只要政府願意將更多的賣地收入,用作協助中低收入人士解決居住問題,私樓需求下降,樓價升幅自然受限。不過,目前除了公屋之外,其他的所謂資助房屋,大多只是以低於市場某個百分比作為定價標準,到最後這些房屋仍是具盈利的項目,而非真正的資助。

2000萬豪宅小得可憐

香港樓市已是全球最難以負擔,港人只好愈住愈細,市區600多呎的單位叫價已可超過2000萬元,從價格來看,稱得上是豪宅,但從面積看,卻小得可憐,難怪受到不少內地人嘲諷。

對於香港這個自由市場,政府或不能阻止大家炒樓,但至少要滿足到純粹想住的基層市民需求。今次政府提出的「首置盤」雖然受到多方質疑,但具體定價及轉售限制仍有待公布,要令市場有驚喜,政府倒不如全面以成本及市場供樓能力作為定價,以提高項目吸引力,真正做到為民紓困。

政府每年均有巨額財政盈餘,撥出更多資源資助基層市民應並非難事,況且為民紓困的方法甚多,問題只是政府是否願意花錢,例如對於已合乎公屋申請資格,但又未能上樓的市民,或可以現金補貼的形式,解決其當前面對的租金難題。

當然,市場最擔心的是,政府一旦干預過多或令樓價下跌,發展商利益受損。但樓價一跌,地價也會跟隨下跌,發展商的最終得益相信不會受到太大影響。目前本地發展商要怕的並非是政府出什麼辣招,而是內地發展商加入,市場競爭趨激烈,令項目的利潤減少。

雖然有人認為政府做得太多干預市場,但辛思維認為,政府其實做得太少,期待未來政府能宣布更多有效措施,解救居住在這個被地產綁架的城市之中的一眾小市民。

 

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