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2017年3月4日
上月龍光地產（03380）夥拍合景泰富（01813）以168億元奪得鴨脷洲地王。中資三番四次南下搶地，香港人已不覺得驚訝，不過看着「麵粉價」屢創新高，不少人在狐疑，內房開發商真的蝕做都肯制？最表面的解釋，是利用在香港項目打響名氣，有利品牌在內地發展云云，這種說法的理據很脆弱，南下搶地的公司大多已在香港上市，要令二三線城市買家有信心，一句「我們是香港上市公司」就可以，根本不用大費周章。何況現在北上廣深一線城市及準一線地段早就供不應求，二線城市需求亦開始跟上，要下重本做好在港品牌，以求內地樓盤賣到高價的誘因，實在不高。
避人幣貶值 回報可達7厘
比較實在的搶地原因有兩點。首先在中資眼中，南下投地的項目回報率本來就很不錯，大家一定會覺得阿米計錯數，現在香港買樓的租金回報率還不到三厘，怎可能是好投資？須知道內房在香港投地，項目資金成本相當低，據說不少近期投地的內房開發商，銀行亦相當支持，貸款額可達項目金額的一半以上。對中資而言，更關鍵是直接增持港元資產，人民幣未來幾年每年跌5%以上在內地是共識，正如本欄去年文章「抵壘式投資法」所言，中資扭盡六壬逃資來港，就算無法直接將持有人民幣兌換成港元，提高港元資產佔組合比重也是好的，扣除資金成本後，內房在香港的項目回報率僅為2%，但考慮到人民幣年貶5%的預期，回報率變相提高到7%，在任何地方來說都是相當不錯。
再者，中資資金是真的認為香港樓價有能力再升，過往香港樓價是內地一線城市的三、四倍以上，然而最近深圳及上海，均出現每平方米逾10萬元人民幣的新盤，即是每平方呎逾1萬元，「深圳上班，東莞睡覺」的現象正在出現，足證深圳住宅供不應求的實況。在內房開發商眼中，香港樓盤麵粉呎價2.2萬元，建好樓後賣4萬元一呎，是很合理的事情，只要未來一兩年人民幣沒有全面資金封鎖至無法兌換，以現時中國的貨幣量，是有可能將香港樓價再推高一大截。
香港本來稀缺的住宅地會更為貨源歸邊到中資手中，最近有資金追逐數隻較大資產折讓的香港地產股，筆者認為就算香港樓價再升，令本地地產商土地儲備價值提高，但一眾本地薑已無財力與中資搶「麵粉」，賣完存貨賺一筆後便無以為繼。這環境下唯一值得投資的「地產股」是港鐵（00066），憑鐵路上蓋與其他地產商分賬，以現時土儲狀況，其他本地地產商是完全無力還手。本港發展商被中資搶奪地盤的現實，恐怕在幾年內就會見到。
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