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2016年12月24日

高占 前瞻致勝

REITs下跌危與機

市場通脹預期在過去半年持續攀升,反映通脹預期的10年通脹打和點(10Yr Breakeven rate)由年中的大約1.4%,升至最近1.9%,筆者認為,這是聯儲局決意要在今年內出手的主要原因。

息差優勢或收窄

不過,通脹走勢難以猜測,如果通脹預期保持在2%,而美元持續強勢的話,明年局方應該不能如主席耶倫所言加息三次。

正如之前所言, 推測未來可以,但重點應放在理解當下,如今我們見到的是REITs(房產信託基金)、債券及公用股等資產均已由高位回落,反映大家對加息步伐加快的憂慮,這到底是危還是機?

以往大家之所以追捧這些收息工具,主要是希望賺取息差,假設息差是4%,如果配合槓桿的話,回報會大增,例如用2倍槓桿,回報便由4%增至8%。但如果美息繼續上升,息差優勢便會存在不確定性,除非派息增長率等同息口升幅,否則息差優勢會收窄。這類以收息為主要投資目標的資產價格便會有下調壓力。 因此,如果短線投機的話,還是少碰REITs為妙。

如果你打算累積REITs作為一個數十年的投資計劃,近期REITs價格下跌,正是分段買入的好機會。筆者認為,以REITs作為退休儲備計劃(至少作為一部分),對大部分人來說,絕對是值得及可行的,但請務必認真地問一下自己是否能承受資產總值大幅波動。

在網上看到有一些比較進取的投資者,透過私人銀行平台以槓桿形式投資,這一招在以往可說是順風順水,但在加息周期開始下,REITs價格可能還會再跌,槓桿比例過高的話,會因倉值下跌被銀行追收孖展,因此務必要小心。

有槓桿滙率風險

筆者傾向用比較保守的方式,例如閣下如有物業的話,可加按一定金額分段投資REITs(物業被追差價的風險始終較低,而且可分開較長年期攤還)。

若同時配合Mortgage Link高息戶口的話,可以等時機有利才出擊,靈活度較高。順帶一提,如果有意加按的話,可能要盡早出手,因為筆者覺得本港樓市短期有下跌風險,或調整10%之內;若樓價回調,可套出的資金便會減少。

筆者估計,這一浪REITs調整可能會比較長,跌幅比較深,但如果我們是用數十年的角度去看,控制好槓桿比,相信問題不大。

另外,值得注意的是滙率風險,如果投資非美元或港元的海外REITs,必須設計對沖方案。若怕麻煩或只作幾年的儲蓄計劃(如5年),可以留意美國上市以美元計價並投資美國房地產的REITs。如果美國經濟強到令聯儲局放心連環加息的話,想必當地租金將跟隨上升,具有一定防守性。

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