2016年12月20日
內地為抑制樓市泡沫及防止樓價大起大落,中央經濟工作會議表明,堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」,聲言要加快研究符合國情及市場規律的長效機制,以促進房地產平穩健康發展。受消息拖累,多家內房股昨天受壓,中國海外(00688)跌1.4%,華潤置地(01109)回落1.8%,萬科(02202)挫3.2%,深圳控股(00604)下滑4%,融創(01918)瀉4.4%。
根據上周五結束的中央經濟工作會議內容指出,明年財政政策要「更積極有效」,貨幣政策則保持「穩健中性」,並特別強調要防控金融風險和資產泡沫,確保不發生系統性金融風險。此外,由於擔憂美國加息將對全球資本流向和滙率走勢,以至內地金融市場產生負面影響,會議亦提出「要把防控金融風險放到更加重要的位置」,指出「要下定決心處置一批風險點,要着力防控資產泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險。」
無疑,今年以來部分內地城市房價出現明顯上漲過快的情況,主要是由於金融市場中跨市場、跨機構、加槓桿的短期炒作;因此,建立長效調控機制將有利形成穩定的市場及政策預期,中央政府藉由金融、土地、財稅、投資及立法等方式,加上嚴格限制信貸流向投機炒樓,以防樓市風險進一步升溫。
政策定調 信貸趨緊
值得留意的是,內地國債期貨一度跌停,銀行同業拆息亦見抽高,雖然期後人民銀行也出手開展中期借貸便利(MLF)操作「放水」紓緩流動性,但市場分析認為,人行已初步啟動收緊政策,引導市場利率向上,不排除作出更多的收緊措施。參考本報EJFQ系統的「信報內地銀根綜合指標」,指標上周在高位掉頭回落【圖1】;若情況持續,將意味內地銀根出現明顯收緊。
由於內房股普遍的負債水平不低,若內地信貸收緊及利率持續抽高,對內房股的資金周轉將構成壓力。此外,根據最新中國70個大中城市房價的數據顯示,內地房價雖然持續上揚,但按月升幅繼續縮窄,11月下半月一線和熱點二線城市中,9個城市新建商品住宅價格按月下降,跌幅在0.1至0.9個百分點之間,兩個城市按月持平,其餘4個城市按月漲幅均回落至1%以內。數據反映內地樓市有降溫跡象。
加快整合 巨企佔優
然而,從過去內地打壓樓市的一貫思路來看,因房地產對經濟增長貢獻及整體基數不少,且拉動其他大量周邊行業,縱有嚴厲的政策推出,其目的亦絕非摧毀整個房地產市場;因此,短期衝擊雖然難免,但未宜因市場氣氛影響而過分擔憂。
內房過去經常受政策針對,但個別優質企業管理層卻能步步為營,藉審慎理財,在行業低潮期加快整合,調控對龍頭企業長遠而言反而有利。
從最新的EJFQ FA+資料顯示,中國海外預測市盈率已跌至5.7倍,較中位數低出兩個標準差【圖2】;華潤置地的預測市盈率亦下滑至6.2倍,較中位數低約1.8個標準差【圖3】。兩家內房的預測市賬率均為0.8倍,較中位數低約1.6個標準差,反映估值已跌至近年的偏低水平。
當然,內房股目前走勢確實不佳,但相信一如以往,政策對優質的藍籌內房股長遠影響有限,因此仍可考慮候低分段吸納作中長線的部署。
信報投資研究部
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