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2016年9月28日

郝承林 價值物語

叻過牛頓多多聲

你的智商或許沒牛頓高,但你的投資成績卻能比他好。

世上似再沒有東西能阻止中港樓價上升。內地民眾為了買樓,似已無所不用其極,數百人站在地產公司門口等開門,上千對夫婦在限購令實施前排隊離婚置業。蝸居已經過時,蟻居才是潮流。

香港亦不遑多讓。經歷大半年的調整後,物業市場再次升溫。獲稱為上車屋苑的沙田第一城,一個兩房單位成交價高達478萬元,每呎近1.5萬元。同時不管新盤設計如何「迷你」,呎價如何之高,一樣有人照買不誤。

中港樓市似陷瘋狂

中港樓市便似陷入瘋狂一般。儘管已經升至很高,但明天還會否上升,卻似已無人敢說。內地的共識是,其他地方不知道,但「五環」以內肯定不會跌。香港的共識則是,太多人想買樓、利息不會加,而家唔買,遲啲肯定仲貴。

投資從沒有合理價,貴的可以更貴,可以進一步升至極貴才掉頭。至於那裏是頂,那大約只有天知道。是故投資者不但要學會趁低吸納,懂得在高位忍手同樣重要。

內地樓價連漲18個月,結果促使新一輪的限購令和調控政策重新出台。因限購令而急切買房的人,是不是忘記內地工作人口在減少、經濟增長正在放緩,三、四線城市的庫存去極也去不清?

本地零售差 投行裁職位

至於本地經濟展望,周大福(01928)旺角分店,新租約較上一份便宜近一半,本港零售也連續17個月下跌,但樓價卻能逆一切周期而行?報載投資銀行高盛正打算裁減亞洲區(包括本港)三分之一職位,中信里昂則要求員工放無薪假,高收入的金融業,難道依舊如前幾年前般咁好景?

若收入不變或下跌,同時資產價格不變或上升,那麼資產是平了還是貴了?因為貴了,所以更值得買?大部分內地人買房不是為了自住,而是怕自己手上的錢貶值。香港人即使租金回報只有3厘,甚至2厘多也照買不誤,這到底是否泡沫?忽然想起曹仁超先生的名句:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。」

貨幣政策遭扭曲

資產價格暴漲,根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機,你猜樓價會如何?

內地樓價上升速度,遠較工資增長為快,因為它緊盯的其實是貨幣增速。股市自去年中下跌,結果央行藉放水製造出更大的樓市泡沫。現在調控政策出台,官媒也發話了,是否代表馬上又進入關印鈔機周期?

本地樓價上升,還不是聯儲局為拯救金融海嘯後的美國經濟,印銀紙買債(QE),人為地壓低息率(國家融資成本)所致。現在美國10年期國債息率只1.6厘,到底有多少投資價值?若債市泡沫爆破,債券價格下跌,利率是否便會回升?

內地的不敢說。但上回是美國金融制度幾近破產,聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整,難道又會再輕易開動印鈔機?很難想像已近乎全民就業的美國,其利率還會在現水平停留太久。

假若人們全皆心不在焉,一心只顧物業價格升跌,那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便,樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來什麼?

牛頓身處南海泡沫(South Sea bubble),第一次買進,賺了7000英鎊。但第二次買進時已屆高峰,結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會,升了卻爭着買,人們就是這樣的一窩蜂,連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓?

「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力,理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域,理性和紀律,較智力高低重要得太多太多。

除非買第一層樓自住,要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧?!

假若最終忍不住接了火棒,well,不要緊,你也可以說,自己的投資成績堪比偉大物理學家。

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