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2016年4月1日

王震宇 樓市宇論

內房搶地 市頂之兆?

近年內地發展商(內房商)積極承接本港政府賣出的土地,由2011年中海外(00688)投得又一村住宅地皮後,此趨勢更一發不可收拾:在短短5年內,內房商已合共投得19幅本港地皮,其市場佔比重亦節節上升,由2011年的0.4%,躍升至2015年的22%。

內房商出手闊綽似是對香港樓市前景投下信心一票,但事實又是否同樣樂觀?本文嘗試分析此一現象對後市的啟示。

其實,內房商投資港地起樓早已不是新鮮事物。早於1995年已見內房商進軍香港市場,只是在1998年亞洲金融風暴後,香港進入漫長的下降周期,加上當時內地房地產亦進入高增長期,所以要等到2011年才在賣地市場再見內房商的蹤影。

往往出價進取

當然,另一個可能解釋:每當內房商蜂擁進場時,就是本港樓價見頂之日;例如,在1997至1998年內房商投地佔比重達到頂峰之後,本港樓市就會隨之步入熊市,2015至2016年時亦有類似格局【圖1】。

另一有趣現象就是,內房商在競投土地時往往特別進取,以至成交價比市場預期高出甚多;內房商加入買地比例高之際,亦是其付出溢價最多之時【圖2】;只是在兩個周期中,當樓價已呈下跌之後,彼等亦有以折讓購地的時候,見1998及2016年。

以上現象到底是內房商慣性地錯判未來本港樓價方向,還是有其他原因?由內房商角度來看,兩地樓市的相對吸引力應會造就這個現象,譬如,1993至1997年間,香港樓市大幅跑贏內地120%,加上當時內地房改尚未實施及在三角債影響下,彼等當然調撥資金南下。同樣地,由2009至2015年間,本港樓市亦再度跑贏內地(約16%),兼逢如2012年般被譽為「史上最嚴厲調控年」的緊縮政策,都驅使內房商挾資來港,造成兩次的內房商買地比例上升潮【圖3】。

恐慌散貨機會微

1997年內房商來港買地潮高峰與港中樓價比的轉捩點極為吻合,不難惹人揣測此關係會否在2016年重演(即港樓價大幅跑輸內地樓價)?其實,有留意新聞的讀者不難察覺,近月一線城市樓價如脫韁野馬,大漲五成有多,似乎已在應驗此規則矣。

幸好當前這輪內房商競投港地的熱潮更具規模,所參與的發展商亦更成熟及更具財力【表】,就算後市如何升跌,其建立本地土地儲備的長遠策略亦可能會降低其恐慌性散貨的可能。

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

 

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