2023年9月13日

中銀渣打加按息半厘 睇齊滙豐

港元拆息（HIBOR）在9月底季結前持續攀升，銀行按揭業務利潤受壓。繼滙豐銀行上周五宣布加按揭息率後，據了解，中銀和渣打亦上調新造按息，拆息按揭（H按）封頂息率由P減2.25厘，調整至P減1.75厘，加幅0.5厘，最優惠利率計劃按息（P按）以同樣幅度調高，實際息率均為4.125厘。現樓按揭生效期為下周一（18日），樓花則於本月30日，與滙豐看齊。

實際4.125厘 擬削現金回贈

同時，市傳中銀擬減少現金回贈，但調整幅度跟滙豐有差別；滙豐現金回贈由高達3%，降到介乎1.75%至2%。

中銀發言人回應稱，該行會依據市況及客戶需求等各方面，不時重新檢視按揭服務條件，保持業務競爭力。渣打發言人表示，該行按揭的封頂息率水平與市場相若，以確保競爭力，至於實際上限及現金回贈，視乎個別客人而定。

綜合分析認為，大型銀行為了讓按揭業務有合理利潤而上調按息，其他銀行勢陸續跟隨；預料HIBOR仍會高企一段時間，如果月內聯儲局再加息，港銀有機會即時加P。

現時普遍銀行H按為H加1.3厘，以昨日1個月HIBOR達4.61935厘計，即按息約為5.91厘，已超越鎖息上限，故上調封頂息基本等於加按息。

環球經濟復甦步伐不全面，加上利率偏高，窒礙香港樓市交投，滙豐和中銀兩間主要銀行決定加按息，致使新造按揭供款壓力上升，由於實際按息將由3.625厘提高至4.125厘，以30年期計，每100萬元按揭額月供增加約285元，而目前平均按揭額約500萬元之每月供款則增加1429元，加幅6.3%。若以加2厘的壓力測試推算，最低月入需要多2663元。

趕尾班車 上周末申請飆3倍

由於新造按息非即時上調，或誘發潛在置業人士加快落實買樓和承造按揭，經絡按揭首席副總裁曹德明表示，其他未加封頂息率的銀行或將跟隨，此舉可能誘發加息前的最後轉按意欲，令轉按宗數有機會短暫上升。

中原按揭董事總經理王美鳳預計，3間發鈔行齊加按息，會令短期內有申請按揭需要的用家，以及正在考慮轉按的人士加快步伐趕乘尾班車，避免獲批之按揭息率上調，她提醒一些有轉按需求、最近入市又或選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭，避免在銀行寬限期過後上調息率。

王美鳳提到，自滙豐上周五宣布將於本月18日（現樓）及30日（樓花）上調新造按息及縮減回贈優惠，根據中原按揭客戶個案統計，過去周末至星期一（9日至11日），3天的按揭申請量較上一周同期驟增達3倍。

現時不少銀行設有按揭存款相連（Mortgage-Link）戶口，向客戶提供與按息一樣的存款息率，王美鳳建議善用該類戶口，而銀行普遍提供的存款上限為按揭額一半，等同可用高存息收入抵消50%按揭利息。

中長線來看，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝估計，多間銀行先後上調按息將不利樓市氣氛，未來樓市成交會進一步萎縮，雖然早前監管部門放寬按揭成數掀起轉按熱潮，最近數月銀行按揭業務主要靠轉按驅動，但今次加息將重創轉按市場，銀行按揭業務恐進入寒冬期。

另外，市傳花旗亦計劃在下周一跟隨大型銀行調整按揭息。

 

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