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2023年2月9日

小蠔灣收3標 鐵路項目九年低

近月矚目地皮的招標反應屢令市場大跌眼鏡,昨天截標的港鐵(00066)大嶼山小蠔灣發展項目第一期(下稱小蠔灣第一期),屬於總單位數目約2萬伙的小蠔灣發展項目頭炮,卻未能複製近年鐵路項目受熱烈追捧的氣勢,僅得3個財團入標,是2014年4月以來,近9年鐵路物業發展項目標書數目新低。

首期發展可建1900伙住宅

小蠔灣第一期坐落於現時港鐵小蠔灣車廠的西南方,毗鄰即將興建的東涌線小蠔灣站,佔盡全新鐵路站優勢,總樓面面積約131.27萬方呎,更是2020年10月截標、樓面面積逾150萬方呎的將軍澳日出康城第13期後,約兩年半以來,最大規模港鐵項目,預計可興建1200至1900個住宅單位。港鐵去年12月就該用地收到33份意向書,同月開始招標,昨天截止。

市場對爭飲「頭啖湯」未見踴躍,最終只有長實(01113)、新地(00016)和會德豐地產3間發展商入標。會德豐地產物業發展高級經理何偉錦於入標後指出,集團看好小蠔灣未來發展前景,出價已經考慮各項因素。港鐵發言人昨天傍晚確認收到3份標書,將作詳細考慮,稍後公布招標結果。

翻查資料,過去9年推出的港鐵項目,未曾試過收到少於4份標書,對上一次要追溯到2014年4月截標的將軍澳日出康城第4期住宅地,當時接獲3份標書,結果由新地投得,現發展為晉海。參考近20年來港鐵幾個大型發展項目,首個登場的地盤反應普遍理想,例如日出康城第1期(現為首都)於2005年1月收到11份標書;香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸,第1期在2017年初招標,更勁收14份標書。

毋須承擔補價 分紅決勝

資料顯示,佔地約30公頃(即約1.5個銅鑼灣維多利亞公園)的小蠔灣發展項目,將分4階段興建約2萬伙,公營和私營房屋各佔約一半,並設有商場、學校和社會福利設施等,屬全新社區。港鐵去年與政府完成相關的批地工作,並一筆過支付逾86億元補地價,其中第一階段約提供6000個公私營住宅單位,預計2030年至2032年入伙。

事實上,港鐵近月已積極提高小蠔灣第一期的吸引力,包括單位數目由約1400伙,兩度更改至最新容許興建1200至1900伙,令單位面積的靈活度更大;招標條款方面,港鐵毋須發展商分擔補地價,只要求一筆過12億元入場費,而發展商自行建議的分紅要求,則為決勝關鍵。

市場原預計小蠔灣第一期可收到3至8份標書,招標反應最終只及市場估計的下限。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說,反應遜於他的預期,料該用地有流標風險。

規模大年期長削弱吸引力

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析,小蠔灣第一期的發展年期長,在升市時年期長是優勢,當樓市充斥負面因素,發展風險則變得相當高。再者,現時利率處於較高水平,內地和本港的經濟有隱憂,港府陸續發展多個新區勢也令未來住宅供應大增,都影響發展商的出價盤算;加上小蠔灣第一期的規模龐大,使中小型財團卻步,只有部分大型發展商參與,故標書數目大減。

有地產界人士透露,港鐵於小蠔灣第一期的招標條款中,要求中標發展商須一併負責興建小蠔灣站的部分工程,無可避免推高成本,亦拖長發展年期。同時,小蠔灣站預計2030年才啟用,第一期入伙初期社區配套欠奉,皆削弱發展商的入標意欲。市場人士單以地皮價格作估算,該用地最新市值約39.4億至60億元,每呎樓面地價介乎3000至4570元。

 

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