2022年5月16日
內地政府多次強調要支持剛性(自住)和改善性(換樓)房屋需求,人民銀行及銀保監昨天頒布通知,對於透過貸款購買普通房屋的居民家庭,首套住宅商業性個人貸款利率下限,調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減0.2厘,而第二套住宅貸款利率政策下限按照現行規定執行,4月的5年期以上LPR利率4.6厘計,意味首套住宅按揭息率下限降至4.4厘,第二套住宅按息下限維持按LPR利率加0.6厘計,仍為5.2厘。
2019年貸款利率改革後首降
通知列明,在全國統一的貸款利率下限基礎上,人行及銀保監各派出機構按照「因城施策」的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求,並可「自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限」。
人行2019年8月改革貸款利率,把按息下限設定為相應期限LPR利率後,是次為首度調整下限。至於5年期以上LPR利率先後兩度調低,包括2020年4月減0.1厘,至4.65厘,以及今年1月微減0.05厘,達到4.6厘。
有別於直接下調LPR後銀行仍可自行決定上浮利率,分析師認為調整利率下限基準會令銀行有壓力要跟隨減按息。
疫下交投低迷 盼釋放需求
內地樓市成交低迷,克而瑞地產研究統計,今年首4個月,百強房企銷售操盤金額急跌50.2%。人行上周五發表數據,4月住房貸款減少605億元(人民幣.下同),少增4022億元。人行金融市場司司長鄒瀾4月中表示,由於市場需求減弱,3月以來全國已有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調按息,平均幅度介乎0.2厘至0.6厘。
貝殼研究院於4月下旬統計,內地103個重點城市主流首套住房按息為5.17厘,第二套住宅物業按息5.45厘。上周傳出廣州個別銀行提供的首套按息最低觸及4.6厘下限,大部分銀行仍執行4.8厘至5.2厘的利率標準;3月有傳蘇州部分主流銀行已把首套按息降至最低4.6厘。
調低按息下限有利減輕置業成本,支持釋放樓市需求,假設貸款50萬元或100萬元,等額本息還款計算供30年,當按息下調0.2厘,每月供款可分別減少約60元或近120元,30年累計利息支出可少付約2萬元或近4.3萬元。
奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強指出,若直接降LPR利率,銀行仍可選擇不跟隨減按息,而是次通知作為全國統一的政策,相信銀行必須把首套房按息下限降至4.4厘,不太可能再胡亂疊加息率,屬利好訊號。至於能否扶持地產商,他坦言,實際效用並不足夠,現時內地防疫封城「買不到樓」,政府首要是控制好疫情,樓市才有望逐步恢復正常;然而,地產商未必能支撐到樓市復甦,若要令行業起死回生,或要出動國家隊收購民企內房的信用債去「輸血續命」。
調低MLF及LPR機會微
上月傳出人行鼓勵中小銀行把定期存款利率浮動上限下調0.1厘,市場觀望本周五(20日)公布的5月LPR利率會否下調,星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡稱,近期銀行間質押回購利率偏低,意味流動性尚算寬鬆,因此本月調低中期借貸便利(MLF)和LPR利率的機會不大;人行降按息下限後,再減LPR利率去穩定樓市的迫切性不高。
中國光大銀行香港分行金融市場部資金業務總經理兼聯席主管顏劍文亦認為,內地下調MLF及LPR利率的可能性暫時不大,因為內地擔心全面放鬆,資金未能流入實體經濟。他續稱,內地官員定性房地產是實體經濟一部分,調低按息下限反映房地產對上下游產業和整體經濟影響太大太深,故對房地產採取放鬆措施。
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