2021年10月16日
內地房地產行業因應監管要求減債,加上限貸限售等措施,資金面愈趨緊張。外電周五引述消息稱,金融監管機構已窗口指導銀行,允許在第四季加快個人住房抵押貸款審批,而銀行申請個人住房抵押貸款資產支持證券(RMBS)發行亦見回暖,反映近日樓房銷售限制有放寬跡象。
彭博引述消息報道,監管機構要求商業銀行,避免過分和集中地收緊房地產行業相關信貸敞口,對於符合預售條件的樓盤,應對個人客戶發放按揭貸款等,上述窗口指導主要針對大型銀行。內地傳媒早前已報道,9月份廣州有銀行對買一手房的客戶放款加快,放款期由過往3至6個月縮短至2個月。
RMBS發行回暖,亦反映內銀對按揭放款意欲回升,彭博數據顯示,人行今年4月開始控制RMBS發行以防樓市過熱,發行在6、7月曾降至零,之後始回升,並於9月達到年內最高位。RMBS為按揭資產證券化產品,助銀行獲額外流動性,以支持更多貸款業務。
人行促保持房地產信貸平穩
對於內房行業資金緊張,人行金融市場司司長鄒瀾周五於新聞發布會上稱,部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存誤解,把要求「紅檔」企業有息負債餘額不得新增,誤解為不可批出新開發貸款,其實企業銷售回款償還貸款後,應獲合理支持的新開工項目卻得不到貸款,一定程度上造成房企資金鏈繃緊。他表示,針對上述情況,人行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放。
鄒瀾認為,內房資金緊張另一原因為個別大型房企風險暴露,銀行對內房風險偏好明顯下降,導致信貸收縮,開發貸款增速出現大幅下滑,這是「短期過激反應」。2019年包商銀行、去年永煤和華晨事件中,同業和信用債券市場亦曾發生類似現象,事後市場情緒都有所恢復。
企業銷售回款方面,鄒瀾引述數據說,今年首三季,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配,並強調中央監管思維是實現房地產市場平穩健康局面,並大力推動經濟結構轉型和高品質發展,降低整體金融風險水平。
富瑞報告指出,經現場查證(channel check),大型銀行確實在近數周把按揭審批時間,由之前3至4個月,縮短到1至2個月,一方面反映市場需求轉淡,銀行有能力加快處理申請,而部分地方政府派員監察財困房企如恒大(03333)等,確保在建項目進展順利,亦令銀行更有信心批出商品房預售按揭,同樣有助加快審批。
在嚴厲的調控之下,內地樓市成交大減,房企資金鏈緊張。近期先後有地方政府宣布,出招救樓市,例如哈爾濱市住建局聯合多個部門發布「救市」政策,包括買房最高補貼10萬元、放寬二手房公積金貸款房齡年限、助力房企加快專案建設等。
花旗料87%房企銷售不達標
中國房地產協會在其官方網站宣布,周五下午協會在北京召開房地產開發企業座談會。與會企業介紹了前三季生產經營情況,分析市場態勢,提出一些意見和建議。市場預期,此次會議旨在對目前房地產企業的困境摸底,或預示未來會有放寬調控的消息公布。
花旗預計,內地房貸政策只會有微調,在其覆蓋的31間上市內房,第三季銷售額按年跌21%,預料第四季挫24%,全年行業增長2%,只有小部分內房可達全年銷售目標,87%會低於原預期。
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