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2020年9月29日

山頂流標地王 拆細下季重推

政府按季推售地皮的做法未有受新冠疫情影響,發展局昨天公布,今年10至12月、即本財政年度第三季度,將推出4幅賣地表地皮,當中有兩幅住宅地,合計提供約630伙,較7至9月僅約160伙急增近3倍,而最矚目是曾經在2018年流標的山頂文輝道2至11號豪宅地,發展局罕有地把地皮一分為二,「斬件」招標,先推文輝道2至8號於下季登場,希望吸引多些發展商競投。

綜合今年4至12月本財政年度首3個季度,來自各渠道(包括賣地表、鐵路發展項目和私人重建項目)等土地可建單位約7400伙,佔全年度目標12900伙約57.4%,缺口5500伙,業界憂供應難達標。

文輝道2至8號估值86億起

今年10至12月推出的4幅賣地表地皮,除了兩幅住宅地,還有中環民耀街新海濱3號地皮【見另文】和新納入賣地表的粉嶺工業地,當中以文輝道豪宅地最矚目,料是歷來首度有流標地皮拆細標售。文輝道2至11號地皮為前高級公務員宿舍,佔地約18.94萬方呎,於2018年推出招標時獲5個財團爭奪,惟全部未到價而流標收場。

政府昨宣布,最新先推出面積較大的文輝道2至8號招標,佔地約13.49萬方呎,可建樓面面積約28.79萬方呎,預計可建約240伙;至於餘下較細的文輝道9及11號用地,則保留於賣地表,未有招標時間。

發展局局長黃偉綸表示,「不知是否原先塊地太大,能夠參與的發展商數目自然較少。現時將該地皮斬細,無影響土地總體價值,亦可以多些發展商參與投標,值得試一試。」

資料顯示,文輝道2至11號可建總樓面約40.43萬方呎,測量界於2018年的估值介乎242.6億至485.2億元,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約6萬至12萬元,最新樓面呎價估值急削逾半,僅3萬至4萬元,但以拆細後的文輝道2至8號地皮可建樓面計算,估值仍有約86.4億至115.2億元,尚有機會躋身百億地王行列。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文相信,文輝道2至8號地皮仍是「兵家必爭之地」,但此類地皮建成的豪宅,近年有約一半買家是內地客,在現時市況下,同類豪宅銷售較慢,相信發展商出價趨保守,政府的底價若未能「隨行就市」,存在再流標風險。林浩文於2018年對文輝道地皮的樓面呎價估值約6.5萬至8萬元,最新已降到3萬至3.5萬元,跌幅約54%至56%。

啟德地黃竹坑站齊登場

除前述文輝道2至8號地皮外,賣地表下季將推出九龍東啟德跑道區第4E區1號住宅地,提供約390伙;港鐵(00066)香港仔黃竹站第5期亦會登場,提供約1000伙,黃偉綸預計,來季有4個私人重建項目可望完成契約修訂,涉及約1150伙。按此計算,今年10至12月來自不同渠道的土地,可建約2780伙,較今季約2710伙微增約2.6%。

首3季涉7400伙達標六成

以本財政年度首3個季度計算,整體土地供應僅可建約7400伙,相當於全年度目標57.4%,其中賣地表和鐵路項目合計約5700伙,私人重建項目佔1700伙。黃偉綸提到,以年度目標12900伙計算,賣地表和鐵路項目的年度目標約8750伙,政府對此部分達標有信心,至於餘下4150伙則靠私人重建項目,要視乎發展商,並透露「有比較大型的項目正商討(補地價)」,坦言對能否達標頗為關鍵。

團結香港基金土地及房屋研究員潘灝儀指出,政府對私人住宅的年度目標,已由2018至2019財政年度的18000伙,一再下調至本年度的12900伙,惟首3個季度的供應僅7400伙(約57%),除非有大型項目在短期內完成補地價,否則仍有「走數」風險。

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