2018年12月28日

中海呎價13523奪啟德地月挫13%

住宅樓價自高峰掉頭下跌後，土地價格亦步亦趨，地政總署昨天批出九龍東啟德跑道區第三幅住宅地，為鄰近啟德郵輪碼頭的第4B區2號（4B2）地皮，由中資發展商中國海外（00688）以貼近市場下限約80.34億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）僅13523元，較毗鄰的第4B區4號住宅地（4B4）樓面呎價15497元，短短一個多月下降約12.7%，更是啟德區樓面呎價近19個月新低。中國海外估算，4B2地皮地價連建築費合計總投資額120億元。

逾80億中標跑道區最平

地政總署今年11月以來，共批出3幅啟德跑道區住宅地，全屬面向觀塘的後排地皮，首幅由新世界（00017）牽頭財團上月7日投得，為第4B區3號住宅地皮（4B3），樓面呎價14502元；另一幅是高銀集團主席潘蘇通等上月14日以樓面呎價15497元投得的4B4地皮。

前述兩幅跑道區地皮，中國海外皆有入標，惟未能中標，相隔一個多月，該集團終以80.3388億元，擊敗新地（00016）、華懋、新世界財團等5個對手奪得4B2地皮，樓面呎價更是三幅地皮之中最低，以該地皮可建樓面面積約59.41萬方呎，樓面呎價僅13523元，較4B3地皮跌6.8%，更遠低於4B4地皮約12.7%。中國海外指出，4B2地皮享有海景，位置優越，計劃打造成豪宅項目，預計總投資額約120億元，即每方呎樓面總成本20199元。

4B2地皮是中國海外第三幅購入的啟德地皮，對上兩幅是2013年6月以合共45.4億元投得的「港人港地」用地，屬於啟德發展區首兩幅批出的私人住宅地，樓面呎價分別為4913元和5428元，以此計算，約5年半時間，啟德區地價已經升值約1.49倍至1.75倍，該兩幅「港人港地」用地已發展成啟德1號（I）及（II），於2016年起推出發售。

維港景地王下月截標挑戰百億

對於4B2地皮造價創跑道區呎價新低，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，中標價略低於原預期，惟「唔算好差」，相信造價反映4B2地皮未能享有「全維港景」及近月市況疲弱等因素。

現時賣地表當中尚有6幅跑道區住宅地皮有待批出，2幅屬於後排地皮；4幅則是盡享維港景色的前排地皮。雖然後排地皮造價「破底」，一般估計前排臨海用地仍然有力以高價批出，例如正在招標的第4C區3號住宅地（4C3），可建樓面面積約64.86萬方呎，屬於首幅推出招標的前排地皮，明年1月18日截標，市場普遍預測有望成為百億地王，估值約103.78億至116.75億元，樓面呎價介乎1.6萬至1.8萬元。

資深測量師張翹楚對4C3地皮的造價看法最樂觀，估計樓面呎價可達1.8萬元，並相信「前排」地皮的樓面呎價可維持1.5萬元以上；至於「後排」地皮的造價，則與已批出的3幅地相若。

中資搶地降溫今年僅奪兩幅

另外，中資搶地意欲降溫，地政總署今年累積批出15幅地，中資僅拿下2幅，包括前述4B2地皮和保利置業（00119）今年8月以33億元投得的油塘高超道住宅地，中資投地總金額約113.34億元，佔15幅地皮的總地價收入約802.78億元的14%；比例較去年約33%急降約19個百分點。