2017年7月24日
為應對內地客來港消費模式轉變,位於旅遊區的大型商場紛紛增加餐飲及運動品牌租戶,填補由奢侈品名店騰出的空間。有券商稱,商場商戶組合由高檔次的奢侈品,轉向招攬承租能力較低的餐飲業,導致平均租金下降,由於商戶組合調整於今年才完成,影響將逐漸浮現,料今明兩年這類商場租金續跌,相關收租股盈利會受壓。
瑞銀中國兼香港房地產行業研究主管李智穎表示,過去兩年旅客消費模式改變,部分位於旅遊區的商場,為了迎合市場變化而調整商戶組合,其中一個策略是增加餐飲商戶吸引人流,商場整體租金收入無可避免受影響。至於宅區的商場,因主要服務本地消費需求,商戶組合着重餐飲、超市,租金較為穩定。
九倉商場料5年跌23%
李智穎在研究報告中提及,零售物業及商場整調租戶組合,由高端奢侈品轉向餐飲及娛樂,租金會因而下跌。以九龍倉(00004)旗下的海港城為例,其餐飲商戶平均租金分別只有珠寶或皮具商戶的10%及17%,雖然改變商戶組合不會影響出租率,盈利卻會受損。她預期,九倉旗下時代廣場及海港城未來5年租金會下跌15%至23%。
雖然商場內餐飲商戶會租用較大的店舖面積,但李智穎說,該類商戶租金升幅較慢,對整體商場租金貢獻不大。一般而言,按商場面積計算,撇除超市,如果餐飲商戶面積佔總體商場面積約20%,連同戲院及娛樂租戶佔比約30%會較為理想及平衡。有指零售市道調整期已結束, 李智穎認為並不代表商場租金調整期隨之完結,因為租金走勢通常較為滯後,在街舖租金下跌後,才到商場租金調整。她預期,位於旅遊區的商場租金收入今明兩年會持續下跌。
走勢滯後 調整期未完
事實上,商場發展商對租金下跌早有準備。希慎(00014)早前表示,今年首季零售續租租金較3年前跌25%,集團財務總監賀樹人透露,今年續租租金有壓力, 由於零售業進入調整期,租金不可能永遠向上,首季續租租金下跌是預料之中,餘下三季希望續租租金能保持平穩。
九倉主席吳天海於5月在股東大會上提到,九倉除了設有基本租金,亦有與租戶分紅,租戶生意好時自然會繳付較多租金,生意較差時交付租金會減少。
太古地產(01972)發言人回應說, 本港零售市道仍具挑戰,但旗下香港商場表現穩步改善,去年下半年開始引入逾20間食肆及零售商舖帶動零售額回升,太古廣場首季銷售額跌幅已收窄。
另外,仲量聯行於6月向50家國際和本港零售商進行問卷調查,發現62%受訪的國際和本港零售商計劃於2018年在香港開設新店,其中半數選擇在商場開店,另一半則傾向街舖。仲量聯行亞太區商舖部董事James Assersohn表示,租金下調正好為零售商提供進駐核心消費區的機會。
採訪、撰文︰陳慧筠
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