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2023年11月23日

高天佑 新聞點評

新三條紅線 房企白名單

內地樓市毋須防炒之餘,政府繼續出招挽救,最新的兩項「大招」非同小可,包括下達銀行向房企放貸提出「三個不低於」的要求,可視為逆轉版本之「新三條紅線」;同時,當局擬設立「房企白名單」,涵蓋大約50家地產商,它們將獲得政策及金融資源全力呵護。這兩招之推出,象徵救市大計進入新階段,由專注「保交樓」到兼顧「救房企」,並可能開啟內房行業的兼併時期。但反過來看,個別大型房企倘未能上榜,恐如被宣判certified。

據官媒《證券日報》報道,人民銀行、金融監管總局、中證監等三大部委上周五(17日)聯合召開金融機構座談會,研究關於房地產金融、信貸投放、融資平台風險化解等重點工作。會上向各銀行提出「三個不低於」要求:一、本行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速;二、對非國有房企貸款增速不低於本行房地產貸款增速;三、對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。

話說這輪內房危機的其中一條導火線,正是內地當局在2020年8月份提出的「三條紅線」監管政策,即「剔除預收款後的資產負債率大於70%,淨負債率大於100%,現金短債比小於1倍」;任何房企觸犯該些紅線,便將被限制新增貸款。此項政策原意為阻嚇高槓桿房企過度融資,意外地掀起連鎖效應,導致大批在「三條紅線」只踩中一兩條,甚至完全合格的民營房企,也很難取得新貸款,結果接連「爆雷」,造成債務違約、樓盤爛尾、苦主遍地、經濟遭殃。

換言之,原有的「三條紅線」意在限制銀行向房企放貸,近日提出的「三個不低於」卻要求銀行對房企(尤其是非國有房企)放貸必須維持一定增長速度。部分金融及地產業界人士把最新要求形容為「新三條紅線」,視之為房地產金融政策之大逆轉。

某程度上,「新三條紅線」有點「焗借」(強制放貸)味道。畢竟在商言商,銀行若判斷地產行業前景不明朗,又或者覺得民營房企風險過高,「惜貸」才是對股東及持份者負責任的做法。惟在最新要求下,無論銀行有何專業判斷,都不得不向房企(特別是民營地產商)增加放貸;日後倘造成壞賬損失,誰來為此「孭鑊」?正所謂「全國一盤棋」,內房形勢危急,當局必須千方百計打救,在中國特色經濟制度下,各銀行自然要「顧全大局」。

內地政府斷不會無端端「推銀行落火坑」,否則恐「救到一隻大鑊(內房),引爆另一隻超大鑊(內銀)」。因此,伴隨「新三條紅線」,當局還準備了配套措施。據住建局轄下《中國房地產報》引述消息報道,金融監管部門現正起草「房企白名單」,初步擬按照銷售榜50強篩選出大約50家房企,讓該批房企獲得信貸、債權、股權融資等多方面支持。另據Bloomberg報道,暫時「上榜」的房企包括萬科(02202)、碧桂園(02007)、遠洋(03377)、龍湖(00960)、新城(01030)、旭輝(00884)等,正式名單料於數日內公布。

兩招組合拳 救市新階段

由此看來,「白名單」上約50家房企將得到政策及金融資源全面傾斜,各銀行在「新三條紅線」要求下,只需按照名單放貸,理論上可降低壞賬風險。這兩招「組合拳」之推出,亦象徵內房救市大計進入新階段,由專注「保交樓」到兼顧「救房企」。事緣當局在救市初期聚焦於「保交樓」,包括在去年8月設立2000億元(後擴大至4000億元)人民幣「保交樓紓困專項基金」;但據《第一財經日報》報道,該基金面世超過一年成效有限,各銀行依然嚴格審批貸款,令大部分房企難以取得紓困資金,即使成功申請額度亦缺乏配套貸款,不足以把爛尾項目完工。

當局逐漸發現,「保交樓」和「救房企」兩者很難切割;儘管不少房企本身須為高槓桿經營負上責任,不應獲得政策救助,但政府為大局着想,不得不施救。再者,如上文提到,2020年的「三條紅線」原針對嚴管高槓桿房企,冷不防牽連其他相對穩健房企,對中國樓市及經濟產生連鎖災難;若當局再不出手,後果不堪設想。

名落孫山公司命運待決

與此同時,「新三條紅線」和「房企白名單」可能開啟內房行業兼併時期,皆因名單上房企將獲大量資源支持,可用相對低廉成本取得足夠資金,除了繼續買地,還將有條件收購「榜上無名」的房企或其項目,擴張市場份額,意即「白名單」房企不但「活下來」,更有機會「活得好」,成為「災後」贏家。

不過,鑑於「白名單」房企將汲取大部分資源,那麼一些大型房企倘未能「上榜」,其境況恐將急速惡化,猶如被宣判certified。舉例說,據克而瑞統計,今年截至10月底的銷售50強房企還包括融創(01918,排名17位)、恒大(03333,18位)、世茂(00813,35位)、雅居樂(03383,43位)等,另有處於邊緣位置的佳兆業(01638,52位)、合景泰富(01813,57位)等,但上述Bloomberg報道提及的初步入圍房企暫未見這些名字。

誠然,恒大早已「宇宙級爆雷」,無份入「白名單」可謂合理,其餘部分房企如融創、世茂、雅居樂等仍在奮力掙扎,並已就債務重組取得一定進展,尚未完全踏入「鬼門關」。這些房企最終能否「洗白」,將決定其命運分水嶺。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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