長實出力劈港府要接招

長實（01113）又放「深水炸彈」，油塘新盤親海駅II開售呎價低至1.5萬元以下，這屬該地產商今年第三度「劈價」推盤，且這刀劈得比較深，除了令全港業主及其他發展商震撼，就連特區政府也可能始料未及。一方面，港府近年致力遏抑樓價、增加供應、堅持辣招，冀協助市民上車，現在長實牽頭「勁劈」，讓市民「居屋價買私樓」、「新界價買市區樓」，理應皆大歡喜；但另一方面，萬一樓市被劈得太傷，恐會重創本港經濟，並危及庫房收入，未必是政府樂見，當局或須變招應付。

新界價賣市區樓引起震撼

「李嘉誠七折賣樓」近日成為內地網絡熱話，說的是李氏旗下長實油塘新盤親海駅II，上周推售首批132伙單位，入場費290萬元，最平呎價低至1.34萬元，整體平均呎價亦僅15717元（「愛才即供計劃」可獲額外5%折扣，呎價14997元）。作為比較，同區樓齡分別為3年、4年、7年的半新盤曦臺、海傲灣、PENINSULA EAST，近期二手成交平均呎價分別為1.69萬元、1.75萬元和1.46萬元，與親海駅II頗有距離。

部分傳媒把親海駅II的最平呎價1.34萬元，對比海傲灣平均呎價1.75萬元，得出折讓率接近30%，形容長實「七折賣樓」。此講法不算完全準確，事關考慮到樓層、景觀、間格等因素，同一個屋苑不同單位呎價差異也可以很大。假若apple to apple，把親海駅II的「愛才即供」平均呎價14997元對比海傲灣平均呎價1.75萬元，應該說前者「八五折賣樓」才對。

但無論如何，親海駅II屬全新樓花盤（預計2025年10月落成），而海傲灣畢竟是4年樓齡二手盤，現在「一手平過二手」屬不爭事實。況且海傲灣去年平均成交呎價仍然接近2萬元，意味該盤樓價已跌了超過一成，親海駅II在此基礎上再劈一成半，難怪迅速吸引逾萬買家入票，超購25倍，引起市場震撼。

值得留意的是，這已是長實今年「第三劈」。早於2月份，長實推售長沙灣愛海頌貨尾單位，折實呎價介乎1.5萬至1.75萬元，較上一張價單減價10%至16%，亦較同區半新盤折讓大約10%，結果順利為該盤「清袋」。及至3月份，長實推售屯門飛揚二期，首批單位平均呎價1.25萬元，較2022年7月開售的第一期折讓17%，被形容為「深水炸彈」。

在商言商，長實「連環劈」有其合理性。一來，該發展商向來自詡「樓市工廠」，奉行貨如輪轉，傾向「平價快賣」多於「高價慢賣」。況且親海駅II屬工廈重建項目，於2019年7月完成補地價，每方呎樓面地價5283元，計及建築及資金成本後，現在以平均呎價1.5萬元左右推售，仍有不俗利潤。與此同時，隨着地價回落，長實套現後又可繼續買地發展，促進資金周轉率（該集團自2022年以來斥逾200億元在港買地）。

二來，長實上述「三劈」樓盤分別位於長沙灣、屯門、油塘，皆屬未來新樓供應重鎮。尤其是油塘由工業區轉型為住宅區，號稱「大變天」，多個大型新盤正在發展，涉及上萬伙單位，該區未來幾年肯定沙塵滾滾。所以長實若不快手清貨，將面臨更多競爭。

總的而言，正如長實執董趙國雄笑謂，親海駅II開價「平爆」，「代理聽到價錢開心到喊，（其他地產商）老闆就傷心到喊。」現在想喊的，相信還有全港不少業主，擔心樓價被拖累進一步下挫。根據中原CCL指數，本港私人住宅樓價由2021年高位至今累瀉13.3%，且看來跌勢未止，近期貶值達兩三成的蝕讓成交個案屢見不鮮。

目前最大懸念是，眼看長實「三連劈」，特區政府領導人想「笑」抑或想「喊」。一方面，港府近年致力遏抑樓價、增加供應、堅持辣招，冀協助市民上車；現在長實牽頭劈價，讓市民「居屋價買私樓」（據報親海駅II睇樓客當中多達三成原擬抽居屋）、「新界價買市區樓」，間接有助於當局加快達成房策目標，官員們理應「笑爆嘴」。

樓價倘急滑勢損庫房收入

但另一方面，萬一樓市被劈得太傷，樓價急滑，恐會動搖經濟及金融穩定，重演1998年後「負資產」遍地慘況，造成負財富效應。同時，港府近年財赤嚴重，庫房收入銳減，除耗6000億元防疫抗疫，又要加大開支維護國安，更須推進「明日大嶼」、「北部都會區」等宏圖，在在需財。當局原本為2023/24財政年度定下850億元賣地收益目標，但最近賣地情況遠遜預期，多幅靚地及地王流標；早前有測量師估計，本財政年度實際賣地收益可能只得350億元，創2008年金融海嘯後新低。隨着長實「大割引」，假若樓市被「劈冧」，港府恐怕連350億元也未必能落袋，將令財赤更趨嚴重，進而影響施政、福利開支、公務員薪酬以至稅收制度。

反過來看，現時市面一手貨尾單位接近2萬伙，未來3年至4年潛在供應達10.7萬伙，皆創多年新高；其他地產商若跟隨長實劈價去貨，將為市場帶來充沛供應，令市民更易「上車」安居樂業（包括部分公營房屋家庭「升呢」到可靈活買賣的私樓，騰空單位讓更多基層上樓），有助於改善本港長久以來的住屋問題。在此情況下，港府將有更大空間放寬辣招，順道活躍市況、刺激經濟、充實庫房，一舉多得。由此看來，長實這趟「將冰山劈開」，孰禍孰福，視乎港府怎樣接招。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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