2023年3月31日
正如中環廣場不在中環(在灣仔)、荷里活廣場不在荷里活(在鑽石山),加拿大廣場(Canada Square)也不在加拿大,卻在英國倫敦金絲雀碼頭,由多幢甲級商廈組成,屬CBD金融區黃金地段。然而,該處物業近年頗多風雨,租金水平銳降,「第一大租客」滙控(00005)更擬把總部遷走。另外,近日盛傳「爆煲」的深圳富豪陳紅天旗下祥祺集團,致命傷之一正是2017年前後在英國「掃貨」,斥巨資購入了加拿大廣場商廈等物業。
加拿大廣場前身是倫敦金絲雀碼頭一個舊街區,自1980年代起全區重建,發展商為來自加拿大的Olympia and York,故把該巨型項目命名為Canada Square。直至2003年,整壇大計方告全面完工,總共建成6幢甲級商廈,門牌分別為1號、5號、8號、20號、25號和33號,總樓面面積接近800萬方呎。
發展商隨後陸續把各幢商廈出售,例如20號首先在2005年以3.3億英鎊,售予加拿大博楓集團(Brookfield)。博楓持貨12年後,在2017年把該物業轉手予祥祺集團,成交價4.1億英鎊;當時英鎊兌港元仍接近1比11,所以作價相當於45億港元。同年,祥祺集團又斥2.7億英鎊(約30億港元),買入同在金絲雀碼頭的邱吉爾廣場(Churchill Place)5號甲廈。單計2017年,該集團已花約75億港元在倫敦「掃貨」。
說回祥祺集團老闆陳紅天,屬改革開放後第一代深圳富豪,做裁縫起家。陳紅天在自傳《鳥瞰紅塵》憶述,1970年代看到回國探親的港澳同胞,穿搭非常時尚靚麗,反觀內地民眾仍統一身穿灰藍色中山裝。他遂參考港澳style,在深圳從事製衣及服裝貿易,賺到第一桶金。及至1990年,陳紅天創辦祥祺集團,染指地產及投資等業務。根據《2022胡潤全球房地產企業家榜》,陳紅天身家約355億元人民幣,位居內地第13大地產富豪。
陳紅天倫敦掃貨慘變銀主盤
自2008年起,陳紅天連續三屆當選全國政協委員。2012年全國兩會期間,陳紅天在北京聯同30多位來自深圳的政協委員及人大代表成立「深圳同心俱樂部」,旨在「為改革開放事業做出更大貢獻」。他親自擔任該俱樂部唯一主席至今,而常務副主席包括騰訊(00700)馬化騰、比亞迪(01211)王傳福、順豐(002352.SZ)王衞等,可見現年64歲的陳紅天在深圳富豪圈「輩份」有幾高。據官網介紹,同心俱樂部「在香港立法會選舉、反佔中、反港獨、支持人大釋法、堅決反對暴徒亂港等重大政治事件中發揮了重要作用」。
然而,陳紅天近日驚傳「爆煲」兼「失聯」,他持有的港島山頂歌賦山道15號屋地和東半山豪宅傲璇(OPUS)豪宅,以及祥祺集團旗下紅磡祥祺中心,皆已遭債權人接管,3項物業總估值約67億港元。另祥祺中心2017年購入倫敦加拿大廣場20號和邱吉爾廣場5號商廈時,向英國萊斯銀行(Lloyds)借取大額貸款,現已宣告違約。據市場消息,加拿大廣場20號尚欠2.75億英鎊貸款餘額,但債權人現時把這幢商廈開價2.5億英鎊放售,意味該物業淪為「負資產」;在目前市況下,最終成交價料僅約2億英鎊,較祥祺當初買入價(4.1億英鎊)貶值逾50%,還未計「蝕滙水」。
事實上,復星(00656)、萬達、海航等內地財團自2015年起「走資」海外,祥祺亦屬浪潮中一員,銳意布局英國商業地產,並逐步減少國內投資。因此,陳紅天這次「出事」跟內房爆煲關係相對不大,反而主要因為在英國遭遇滑鐵盧。由於英國近年先後經歷脫歐、新冠疫情、俄烏戰爭、通脹高企、央行加息等風波,再加上WFH遙距辦公生態,倫敦商廈物業大受影響,截至去年底空置率達21.9%(儘管CBD「災情」較輕),租金水平及市值較2017年高峰期銳降逾半。
再者,祥祺2017年在倫敦掃貨時,向銀行借取高成數貸款,當時利率超低,該集團估算租金收入足以覆蓋利息;可是現在一方面出租率及租金受壓,又面臨利息飆升、估值下調,須「抬錢」注資以避免違約。而2015至2017年間,陳紅天在本港樓市也頻頻入貨,目前大多「坐艇」。換句話說,英國和香港兩個煲一齊爆,任何投資者倘槓桿過高、實力不足,很難捱過關。
作為比較,李嘉誠旗下長和系亦自2015年增加投資英國,買的主要是電網、氣網、水網等基建項目,收入根據合約隨通脹上調,故成「逆市大贏家」,跟陳紅天買的倫敦商廈不可同日而語。
租戶多阻滯 滙控謀遷總部
值得留意,加拿大廣場除了業主「出事」,部分租戶也多阻滯。好似25號商廈冠名為花旗中心(Citigroup Centre),由美國花旗集團承租,但該金融機構近年發展一波三折,兩年前宣布將退出中國內地、印度、澳洲、越南等13個新興市場零售銀行業務。至於20號商廈則自2002年起由滙控承租為全球總部,不過「獅子銀行」這廿幾年風雨不絕,隨着租約2027年期滿,近日盛傳滙控正在倫敦物色總部新址,總樓面將較舊址縮一半。
觀乎加拿大廣場商廈門牌包括8號、33號,從中國人角度看相當「好意頭」,不排除曾經徵詢「風水意見」。然而英國經濟及環球銀行業近年形勢慘淡,倫敦CBD勢難置身事外。且看踏入「九運」時期,該廣場以至金絲雀碼頭能否「轉運」。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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