2023年3月3日

高天佑 新聞點評

洗衣街「窄樓」微塵

中國文字奧妙精深，例如「闊」字通常象徵富泰、吉祥，相反「窄」字往往寓意事情不太樂觀。廣東話俗語「窄窄哋」，意指有挑戰。早前有一齣港產片《窄路微塵》，就是描寫新冠疫情期間草根市民在很「窄」的環境下掙扎求存。做生意也一樣，物業着重「門闊」，譬如恒生銀行（00011）向來開設分行首選「270度大單邊」地舖。旺角洗衣街商業地近日以「超低價」賣出，除關乎市況疲弱及「高地價政策」變化，亦要留意該幅地皮條款內有乾坤，規定只可興建一幢「窄」樓，難免影響其估值。

核心靚地估值挫八成

洗衣街地皮原址為水務署大樓，位於亞皆老街交界，恰處旺角火車站和地鐵站之間，距離兩站各僅約3分鐘步程，屬罕見核心靚地。地盤最高可建樓面面積達152.4萬方呎，論規模超過朗豪坊（商場及寫字樓合計約137萬方呎）。因此，該地皮去年2月份納入政府賣地表時，市場估值高達229億元，相當於每方呎樓面地價約1.5萬元。

然而，時隔一年，這幅地皮本周二正式批出，由新地（00016）以47.3億元中標，每方呎樓面地價僅3103元。還有另外兩組財團入標，分別為獨資的長實（01113），以及鷹君（00041）和信置（00083）合營公司。今次成交價反映，短短一年間，該地皮估值「急挫八成」，而樓面呎價似乎比新界偏遠地皮也不如。這難免令人擔心，是否象徵本港經濟及樓市前景「窄窄哋」不容樂觀。

綜合來說，這幅靚地「超低價」成交背後有三大原因。首先當然是市況疲弱，3年抗疫期間，部分國際企業決定縮減在港辦事處規模，再加上遙距辦公、居家辦公趨勢，令商用物業面臨更大挑戰。正如筆者上月在〈銅鑼灣再起風雲〉一文指出，截至去年12月底，本港甲級寫字樓整體空置率達12.1%，市面過剩供應超過1000萬方呎，中環CBD湧現「吉單位」，業主須大幅減租留客，其餘環頭環尾、港島東、九龍區寫字樓情況更疲弱。

希慎（00014）在2021年5月份，豪擲198億元投得銅鑼灣加路連山道商業地皮，平均樓面呎價達1.8萬元，被視為「摸頂價」，在現市況下，很難想像該商廈項目落成後如何「計得掂數」。此外，市建局早前推出、總樓面達216萬方呎的觀塘市中心巨型商業項目，只接到一份標書（來自該區大業主新地），上月宣告流標，可見商用物業市道有幾寒氣逼人。

其次，除了市建局觀塘項目，包括政府推出的赤柱豪宅地皮，以及港鐵（00066）的小蠔灣車廠項目，皆相繼流標收場，坊間有聲音質疑當局是否仍然堅持「高地價政策」、不肯「隨行就市」。在此背景下，今次洗衣街地皮「超低價」成交頗令業界意外，不排除部分發展商以低價標書測試政府底線，結果成功「執死雞」。

低價試標料陸續有來

值得留意，新地以樓面呎價3103元中標，意味其餘兩組財團（長實及鷹君信置合營）出價更低。由此角度看，業界「低價試標」捉摸當局賣地政策變化該陸續有來。

最後，洗衣街地皮招標條款「內有乾坤」，儘管地盤面積及樓面面積分別達12.4萬方呎及152.4萬方呎，但因其位處旺角鬧市，政府要求發展商保留足夠建築物間距，讓側邊的旺角道和快富街空氣流通，故建議興建一幢窄長型65層高商廈。按照152.4萬方呎除以65層，每層樓面可能只得2.3萬方呎左右，不太容易把基座發展為大型購物商場，倒有點似所謂「銀座式商廈」，惟「樓上舖」的價值跟「商場舖」及「地舖」不可同日而語。

作為比較，九龍塘又一城商場每層面積達14萬方呎，銅鑼灣時代廣場（商場部分）每層空間也接近6萬方呎，讓客人感覺開揚寬敞，不必頻繁搭電梯上上落落，有助提升租值。據測量師估值標準，零售物業有別於住宅，通常是「愈接近地面愈值錢」，高層租值大打折扣。當市況熾熱時，核心旺區商用物業難求，就連「銀座式商廈」價值也被搶高；可是當市道轉冷，該些物業往往最難保值。

洗衣街地皮條款還要求發展商保留3棵老榕樹，以及為政府興建社福設施、行人道路系統和公眾停車場（不計入總樓面面積），既增添設計及建築難度，亦對估值構成影響。當然，該地皮毗鄰由新地擁有、位於旺角火車站上蓋的新世紀廣場，兩個項目料將用天橋連接，可創造協同效益。

2030年落成的洗衣街項目「是龍是蛇」，新地今回合「執死雞」抑或「接火棒」，很視乎到時候本港經濟狀況，再擴大來看，則關乎中國發展道路「愈走愈闊」還是「愈來愈窄」。

就像鷹君在1989年參與「旺角六街」重建時，正值六四事件後，本港經濟動盪，這個百億元投資項目實屬「博一鋪」；後來用了10年時間收地，接着拆卸和建築工程，朗豪坊在2004年落成之際，恰逢自由行政策啟動、中國人富起來，這個旺角超級商場食正黃金時代，鷹君成為大贏家。由此可見，相對於國運，從一幅靚地到一家大型發展商，其實都無異於一粒微塵。

 

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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