2023年2月10日

高天佑 新聞點評

小巴大王vs地產代理

本港地產界近日有一單「花生」新聞，綽號「小巴大王」的舖市資深投資者馬亞木公開發信，炮轟有地產代理未經授權，私自標價放售其物業。事實上，頂級經紀向來不會「收到盤先做嘢」，許多時會主動創造交易，例如「放氣球」引起買家興趣，再向業主「提親」；但這些動作以往在私下低調進行，現在卻常見於WhatsApp群發，甚至放上網絡平台，導致業主在不知情下「被放盤」，自然感到不滿。由此亦可見，出色的經紀須深諳人情世故，掌握買賣雙方心理，甚至遊走於法規灰色地帶，這玩法暫時不是ChatGPT能取代。

馬亞木轟經紀擅自放盤

現年92歲的馬亞木在1950年代創辦「廣發隆」米行起家，後來趁着六七暴動九巴罷工、港府支持小巴發展，他毅然染指小巴經營，自此一帆風順，在高峰期擁有超過600輛小巴行走本港各區，獲譽為「小巴大王」。

小巴生意是現金牛，收入源源不絕，馬亞木七十年代開始投資樓市，特別熱中於鬧市買商舖，被視為香港其中一個「舖王」。

2003年沙士後迎來「自由行」政策，本港舖市大旺，馬亞木成為最大贏家之一，身家幾級跳，出手亦更重錘，除了繼續買舖位，還動輒掃入一層、幾層甚至整幢商用物業。其中，最哄動的是他在2017年夥拍其他投資者，合共豪擲402億元從長實（01113）手上收購中環中心75%權益（馬亞木出資110億元，佔13層樓面），折合平均呎價約3.3萬元。

然而，自去年起，市場上流傳一大批馬亞木旗下物業放盤，當中不少最終成功售出，包括旺角奶路臣街地舖（1.08億元）、觀塘輔仁街地舖（9600萬元）、天水圍天瑞路地舖（4950萬元）、中環干諾道中地舖（4700萬元）、西環德輔道西地舖（3750萬元）等；單計最近大半年以來，累計套現已經接近5億元。

及至上星期，馬亞木透過旗艦公司「人人汽車」向「各大地產代理」發信，指近日發現有代理未經授權，私自把該公司物業於市場定價放售。因此，該公司強烈要求各代理移除不實放盤，否則將向地監局投訴，並保留法律行動權利。

無中生有創造交易機會

最近兩年樓市淡靜，全港4萬多個持牌經紀「開單難」，既被上司「捽數」，收入又大縮水，形成「踩界」行為愈來愈多。舉例說，其中一種最常見招數是「強行減價」，例如有業主放盤1000萬元，屬市價水平，可是淡市下難吸引買家睇樓，代理遂私自在櫥窗廣告及網絡平台上，把該盤降價至800萬元，變成「勁劈盤」，當引起潛在買家探問，便再向業主鋤價，最終可能鋤至900萬元左右成交，就大功告成「開單」。

此外，一些頂級經紀更可「無中生有」創造交易，例如某些物業根本沒有放盤，但熟悉市場脈搏的經紀估計個別買家可能感興趣，業主亦未必不割愛；經紀遂向潛在買家拋出氣球，待獲得意向出價後，再反過來向業主「提親」。

特別是大集團及資深投資者，手持大量地舖、商廈等貴重物業組合，通常願意「善價而沽」，卻往往不會「唱通街」放售，反而傾向於「暗放」模式，由少數經紀私下向潛在買家「摸底」，低調地傳達和收集意向。

然而，現今網絡科技年代，部分貪方便的經紀把那些「非正式放盤」在WhatsApp、微信等通訊工具上「群發」，每次傳給一百幾十個潛在買家，甚至索性放到公開網絡平台，結果由「低調」變成「高調」，引起「被放盤」業主不滿。舉例說，「舖王」踏進陸羽茶室，可能有鄰枱茶客搭訕：「喂，舖王，乜你幢XX大廈要急放咩？我收到message喎」，場面相當尷尬。

尤其近年舖市下滑，波叔家族、凱施老闆、卓悅創辦人等相繼出事，其他「舖王」即使實力較佳，亦肯定承受風浪。

在此時候，市場上若洶湧傳出某「舖王」大手放售物業，恐會惹人猜測他「唔掂」，輕則致其物業遭大力鋤價，重則可能引發信用危機，屆時「冇事都變有事」。由此看來，難怪「小巴大王」對於「被放盤」如此緊張和憤怒。

講到底，出色的經紀既不可「坐定定等開單」、「收到盤先做嘢」，但主動出擊創造交易之餘，亦必須拿捏分寸，特別是深諳人情世故、掌握業主和買家心理，暗暗推波助瀾，令各方感覺舒服，那才「襟玩」；否則「開單」不成，還隨時被「釘牌」。亦因如此，ChatGPT之類AI程式無論有多「智能」，暫時仍難全面代替一個出色中介經紀之微妙角色。

 

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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