2023年2月10日
本港地產界近日有一單「花生」新聞,綽號「小巴大王」的舖市資深投資者馬亞木公開發信,炮轟有地產代理未經授權,私自標價放售其物業。事實上,頂級經紀向來不會「收到盤先做嘢」,許多時會主動創造交易,例如「放氣球」引起買家興趣,再向業主「提親」;但這些動作以往在私下低調進行,現在卻常見於WhatsApp群發,甚至放上網絡平台,導致業主在不知情下「被放盤」,自然感到不滿。由此亦可見,出色的經紀須深諳人情世故,掌握買賣雙方心理,甚至遊走於法規灰色地帶,這玩法暫時不是ChatGPT能取代。
馬亞木轟經紀擅自放盤
現年92歲的馬亞木在1950年代創辦「廣發隆」米行起家,後來趁着六七暴動九巴罷工、港府支持小巴發展,他毅然染指小巴經營,自此一帆風順,在高峰期擁有超過600輛小巴行走本港各區,獲譽為「小巴大王」。
小巴生意是現金牛,收入源源不絕,馬亞木七十年代開始投資樓市,特別熱中於鬧市買商舖,被視為香港其中一個「舖王」。
2003年沙士後迎來「自由行」政策,本港舖市大旺,馬亞木成為最大贏家之一,身家幾級跳,出手亦更重錘,除了繼續買舖位,還動輒掃入一層、幾層甚至整幢商用物業。其中,最哄動的是他在2017年夥拍其他投資者,合共豪擲402億元從長實(01113)手上收購中環中心75%權益(馬亞木出資110億元,佔13層樓面),折合平均呎價約3.3萬元。
然而,自去年起,市場上流傳一大批馬亞木旗下物業放盤,當中不少最終成功售出,包括旺角奶路臣街地舖(1.08億元)、觀塘輔仁街地舖(9600萬元)、天水圍天瑞路地舖(4950萬元)、中環干諾道中地舖(4700萬元)、西環德輔道西地舖(3750萬元)等;單計最近大半年以來,累計套現已經接近5億元。
及至上星期,馬亞木透過旗艦公司「人人汽車」向「各大地產代理」發信,指近日發現有代理未經授權,私自把該公司物業於市場定價放售。因此,該公司強烈要求各代理移除不實放盤,否則將向地監局投訴,並保留法律行動權利。
無中生有創造交易機會
最近兩年樓市淡靜,全港4萬多個持牌經紀「開單難」,既被上司「捽數」,收入又大縮水,形成「踩界」行為愈來愈多。舉例說,其中一種最常見招數是「強行減價」,例如有業主放盤1000萬元,屬市價水平,可是淡市下難吸引買家睇樓,代理遂私自在櫥窗廣告及網絡平台上,把該盤降價至800萬元,變成「勁劈盤」,當引起潛在買家探問,便再向業主鋤價,最終可能鋤至900萬元左右成交,就大功告成「開單」。
此外,一些頂級經紀更可「無中生有」創造交易,例如某些物業根本沒有放盤,但熟悉市場脈搏的經紀估計個別買家可能感興趣,業主亦未必不割愛;經紀遂向潛在買家拋出氣球,待獲得意向出價後,再反過來向業主「提親」。
特別是大集團及資深投資者,手持大量地舖、商廈等貴重物業組合,通常願意「善價而沽」,卻往往不會「唱通街」放售,反而傾向於「暗放」模式,由少數經紀私下向潛在買家「摸底」,低調地傳達和收集意向。
然而,現今網絡科技年代,部分貪方便的經紀把那些「非正式放盤」在WhatsApp、微信等通訊工具上「群發」,每次傳給一百幾十個潛在買家,甚至索性放到公開網絡平台,結果由「低調」變成「高調」,引起「被放盤」業主不滿。舉例說,「舖王」踏進陸羽茶室,可能有鄰枱茶客搭訕:「喂,舖王,乜你幢XX大廈要急放咩?我收到message喎」,場面相當尷尬。
尤其近年舖市下滑,波叔家族、凱施老闆、卓悅創辦人等相繼出事,其他「舖王」即使實力較佳,亦肯定承受風浪。
在此時候,市場上若洶湧傳出某「舖王」大手放售物業,恐會惹人猜測他「唔掂」,輕則致其物業遭大力鋤價,重則可能引發信用危機,屆時「冇事都變有事」。由此看來,難怪「小巴大王」對於「被放盤」如此緊張和憤怒。
講到底,出色的經紀既不可「坐定定等開單」、「收到盤先做嘢」,但主動出擊創造交易之餘,亦必須拿捏分寸,特別是深諳人情世故、掌握業主和買家心理,暗暗推波助瀾,令各方感覺舒服,那才「襟玩」;否則「開單」不成,還隨時被「釘牌」。亦因如此,ChatGPT之類AI程式無論有多「智能」,暫時仍難全面代替一個出色中介經紀之微妙角色。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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