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2023年2月9日

高天佑 新聞點評

銅鑼灣再起風雲

銅鑼灣向來是英雄地,隨着中港全面通關,軒尼詩道、羅素街一帶再現人頭湧湧。與此同時,銅鑼灣「大地主」希慎(00014)發盈警,預告去年業績「盈轉虧」,主要受累於投資物業減值32.5億元。畢竟去年本地疫情嚴重、零售慘淡,這隻老牌收租股見紅並不太令人意外。相對來說,更值得關注是該集團在2021年樓市高峰期,斥資近200億元購入加路連山道商業地王,恰似信和(00083)在1997年3月以118億元投得小西灣住宅地(後建成藍灣半島),具指標性意義,將面臨重大挑戰。

希慎200億摸頂購地王

據希慎公告,2022年業績料淨蝕12億元,較諸2021年獲純利13.8億元,實屬「盈轉虧」,主要因為去年錄得32.5億元投資物業減值。身為銅鑼灣大地主,該集團坐擁希慎廣場、利舞臺廣場、禮頓中心、利園等貴重物業,又在上海持有商場及寫字樓,截至去年6月底投資物業價值達987億元;但去年疫情嚴重,本港及上海零售市道皆受重擊,希慎基於物業減值招致虧損,毫不出奇。隨着內地復常、中港通關,該集團今年業務有機會強勁反彈。

值得留意的是,希慎在2021年5月份,即本港樓市轉勢前夕,夥拍華懋豪擲197.78億元,投得加路連山道一幅商業地皮(毗鄰南華會),作價顯著高於市場估值(約107億至172億元),亦遠超過第二高標價(133.3億元)。該地皮可建樓面107.6萬方呎,平均呎價達1.8萬元,計劃興建兩幢商廈,樓高24層和15層。希慎和華懋分別佔項目六成和四成權益,前者有優先權全購項目。在賣地結果公布後,市場估計由於地價高昂,該項目總投資額將達280億元,長期租金回報率約3%,資金回本期可能長達30年。

希慎對該地皮志在必得不難理解,這關乎逾一世紀的淵源,該集團早自1920年代扎根銅鑼灣,由利良奕、利希慎、利孝和到現任主席利蘊蓮,傳承四代人,在該區百年布局。難得銅鑼灣有大型地王出售,希慎若能納入囊中,可創造協同效益,鞏固王國版圖。況且一年多前樓市熾熱,該地皮共獲9家財團入標,不少內房商也虎視眈眈。正所謂「一山不能藏二虎」,萬一這幅地王被其他財團奪走,猶如在希慎地盤插旗,後者始終不爽。

商廈需求弱 難改劃住宅

豈料希慎高價拿下地王後,支票簽名墨水甫乾,本港樓市驟然轉勢(中原指數在2021年8月初觸頂),特別是隨着企業及人才流失,再加上遙距辦公趨勢,商廈物業呈現嚴重供過於求情況。據仲量聯行(JLL)研究報告,截至去年12月底,本港甲級寫字樓整體空置率達12.1%,租金水平較高峰期下滑接近三成;中環、港島東、九龍東的空置率分別達8.8%、11.1%、19.5%。

最慘的是,由於本港「亞太營運中心」傳統優勢受動搖,業界暫時看不到商廈需求能夠大幅反彈。即使本港與內地通關,料將帶挈商舖、商場等零售物業,寫字樓卻受惠有限。

正因如此,港府早前已把啟德新區5幅商業用地改劃為住宅用途,又欽點另一幅商用空地興建「簡約公屋」。同時,市建局旗下估值達130億元的觀塘市中心商廈項目亦告流標,該局擬向城規會申請更改規劃,加入住宅元素,以提升吸引力。種種現象反映「純商業」項目現時不吃香,須改為興建住宅才「有運行」。希慎的加路連山道項目預計於2026年落成,屆時前景或未許樂觀。該地皮無疑位置優越,倘能改劃為住宅,價值將不遜於禮頓山;但米已成炊,政府賣地收入「袋袋平安」,發展商想更改規劃殊不容易。

一定程度上,希慎這次在樓市轉勢前夕「天價買地王」,頗似信和在1997年3月以118億元投得小西灣住宅地,同樣被視為「摸正大頂」,很難「計得掂數」。信和後來獲政府「網開一面」打救,准其把地積比率上限由6.5倍提高至10倍,免補地價「發水」逾兩成樓面,再加上南豐創辦人陳廷驊及中銀香港(02388)分別出手襄助,才讓信和得以捱過谷底全身以退,該地皮最終建成擁有逾3000個單位的藍灣半島。

項目成敗還看經濟前景

當然,歷遍1997年金融風暴、2008年金融海嘯等風浪,本港大型發展商經營作風日益保守,「家業傳四代」的希慎亦不例外。截至去年6月底,希慎淨權益負債比率僅23.8%,穆迪信貸評級達A3,財務相當穩健。更進一步看,政府「說好香港故事」倘獲理想效果,推動經濟長遠復甦,搭乘「一帶一路」及「大灣區」商機,讓本港「亞太營運中心」地位實至名歸,屆時商廈需求可望反彈。如今希慎加路連山道項目之成敗,不妨視為香港經濟前景一大指標,且看「銅鑼灣揸fit人」能否笑到最後。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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