中國樓市版QE

內房危機舉世矚目，內地政府千方百計「救樓市」，最新一招是「回購商品房」，例如蘇州市政府宣布擬收購一萬個住宅單位，為地產商提供應急資金，同時提振樓市信心，買回來的住宅將用於安置房、保障房或人才房，可謂一舉多得。有人憧憬這相當於「中國樓市版QE」，有望一舉激活樓市，但具體執行上恐怕不容易。

據內地《每日經濟新聞》昨日報道，近日多個地方政府為穩樓市使出「大招」，打算捲起衫袖親自落場買樓。除了蘇州市，還有貴州省、山東省濟南市、浙江省湖州市、河北省邯鄲市、廣東省惠州市等接近20個地方政府，均已宣布了相關政策，總收購目標可能超過10萬個住宅單位。

地方莫財掃貨須靠央行

簡單來說，眼下內房危機嚴重，一方面經濟低迷、新盤滯銷，大批地產商「缺水」危危乎，導致爛尾盤叢生，這又令民眾更不敢買樓（擔心爛尾收場），造成惡性循環。即便中央以至地方政府近日陸續出招支撐樓市，包括放寬限購令、限貸令，以及下調房貸息率等，卻似乎未能扭轉局面。

部分地方政府見市場上購買需求不足，遂擬加碼「放大招」，親身扮演買家。以蘇州為例，當地政府計劃收購一萬套商品房。

作為比較，今年7月份當地一手住宅銷售量為4523套，意味政府「買樓目標」等於單月成交量雙倍以上，可謂非常肉緊落力。

正因如此，部分人期望地方政府此舉能夠立竿見影提振樓市，甚至可能像美國政府自2008年起實施的QE量寬政策，長期大規模放水。事關美國QE是由聯儲局直接入市購買債券，充當債市最終買家；而中國地方政府在本身財政緊絀之下，若想大手筆入市買樓，恐怕難免要靠國家開發銀行（國開行）或人民銀行提供貸款資助，變相也是由央行擴張信用供應。

然而，儘管外界寄望甚殷，這記「大招」在執行上將面臨重重阻滯。首先，正如上文提到，抗疫近3年，大部分地方政府承受沉重財政壓力，不少公務員被凍薪、減薪甚至拖欠薪金，很難想像各地政府還有充足財力大舉買樓。再以蘇州為例，當地今年新屋銷售平均成交價約300萬元（人民幣．下同），買一萬個單位約需300億元，絕不是小數目。

據官方資料，蘇州市政府今年上半年財政收入1201億元，按年下跌14.4%。該市財政局局長劉小玫形容「財政收支矛盾十分突出」，今年餘下時間必須撙節開支，包括追減各類非剛性、非緊急項目支出。換言之，蘇州市當局本身也「水緊」，不知可從哪裏拿出多達300億元「入市掃樓」。與此同時，暫未聞國開行、人民銀行等有計劃向包括蘇州在內的地方政府提供買樓資金，所謂QE量寬無從談起。

執行困難易惹利益衝突

再者，即使「有錢」，地方政府的買樓大計仍有不少技術難題待解決。例如一個城市可能有十多個新盤正在銷售，地方官員按什麼準則決定「幫襯」哪個盤？假若買了A、B、C發展商旗下的單位，但沒有向D、E、F地產商入貨，會否惹來利益衝突之嫌？

此外，根據各地政府公告，它們擬以「合理價」甚至「折扣價」收購商品房，惟各樓盤地段、景觀、建築質素等皆存在差異，所謂「合理」和「折扣」都不易定義，地方官員的出價不無機會遭公眾質疑，稍一不慎隨時被指「造成國有財產流失」。

或許由於實踐上有這麼多難題，各地政府的買樓大計暫時「雷聲大，雨點小」。好似蘇州市政府自從9月初推出相關政策，至今僅在幾個樓盤分別購買了約40個至200多個單位，加起來未及一萬伙目標之5%。

有人猜測，多地政府高調入市買樓可能旨在擺姿態，借勢提振樓市信心，期望產生四両撥千斤效果。但目前市場悲觀氣氛沉重，民眾及投資者該不會輕易被「花招」改變看法。「中國樓市版QE」或許需要「弄假成真」，由國開行或人行大開水喉，印鈔放貸予各地政府「無差別」入市掃樓，方有機會真正扭轉樓市頹局。如此「大水漫灌」不免帶來後遺症，但眼前可能要先解救燃眉之急，且看中共二十大之後會否有「真．大招」打救內房市場。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

歡迎訂購：實體書、電子書