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2022年8月10日

高天佑 新聞點評

減辣合情合理 救市言之尚早

特區政府剛換屆,適逢經濟及樓市下滑,令本港房屋政策再受關注。行政會議召集人、新民黨主席葉劉淑儀昨日建議當局豁免內地買家「雙倍印花稅」(DSD),刺激地產股板塊應聲急彈。儘管財政司司長辦公室極速澄清「暫無計劃減辣」,但這已顯示港府「兵器庫」有很多招數可以救樓市,問題只是幾時出手;若為吸引境外人才而「局部減辣」,更屬合情合理。其實,樓價自歷史高位回落不足一成,一般認為「未跌夠」,且根據過往「孫九招」經驗,慎防落藥過猛,衍生後遺症。

豁免BSD引境外人才

在昨日上午播出的Bloomberg電視專訪裏,葉劉淑儀表示新民黨一直收到內地來港專才的訴求,希望可以在取得永久居留權之前,與香港本地居民一樣,獲豁免繳付DSD。她認為此舉有助增強專才對香港的歸屬感,亦屬較公平做法,兼且目前樓市相對疲弱,豁免DSD既可振興經濟,又有助扭轉人才流失局面,港府應認真考慮。

葉劉除了是新民黨黨魁,還自7月1日起出任行政會議召集人,所以她關於豁免DSD的建議被很多人視為代表着港府立場,例如Bloomberg的新聞標題直接形容「香港考慮降低中國內地買家印花稅(HK Mulls Reducing Stamp Duty for Chinese Buyers)」。該則新聞發布後,本港地產股板塊昨天上午急彈,多隻藍籌股錄得3%至5%升幅。

然而,財政司司長辦公室很快發出新聞稿回應,強調「針對有報道指政府考慮放寬物業印花稅,政府澄清,沒有相關討論,並明確指出沒有任何相關計劃」。葉劉亦隨即澄清,指相關建議不代表政府立場,僅屬新民黨意見,將會在《施政報告》諮詢期間提出。

作為遏抑樓價手段,港府自2010年起引入「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」、「雙倍印花稅」等一系列調控樓市措施,被形容為「辣招稅」,後來還多次「加辣」。直至目前,SSD主要針對賣方,若在購入住宅物業的3年內轉售,須繳付(按轉售價計算)額外10%至20%印花稅。

BSD則針對買家,若屬本地永久居民但手上已持有住宅物業,又或者不具永久居民身份(包括海外及內地人士,不論手上有否物業),買樓時一律要繳付15%買家印花稅,再加上15%從價印花稅,合計稅率達30%。

舉例說,根據稅局網站計算機程式,本地永久居民以首置身份購入一個1000萬元住宅物業,實際應繳印花稅率為3.75%,稅款37.5萬元;但非永久居民(例如內地來港工作未夠7年人士)購入同一物業,應繳稅率達30%,須向庫房進貢300萬元,較永久居民高出7倍。

至於DSD,已在2016年11月「加辣」之時取消(改為調升從價印花稅至最高15%,但本港首置人士可獲豁免),目前已不存在,葉劉淑儀在專訪裏所講的DSD,應屬BSD之口誤。

無論如何,正如葉劉指出,很多內地及海外專才對於在香港買樓須繳30%稅率(較本地人高7倍)深感不滿,或多或少有礙政府吸引更多人才來港。惟2019年之前本港樓價「癲升」,被視為造成社會深層矛盾,當局不得不「兩害取其輕」。反過來看,在目前樓價下滑、人才流失之際,港府倘若按照葉劉淑儀建議豁免內地買家BSD,將可為樓市注入額外購買力,又有助於吸引人才,一舉兩得,可算非常「正路」。

事實上,創新科技及工業局局長孫東日前亦透露,特首李家超於10月宣讀的任內首份《施政報告》,將提出一系列「搶人才」措施,當中涉及住房政策,這難免令人有所憧憬。作為舉例,當局未必會全面放寬BSD,卻有可能讓符合「人才」定義的境外買家獲享豁免資格。

講到底,港府自2010年起引入「辣招稅」,再加上金管局多番收緊按揭政策,皆屬針對樓價上漲之「逆周期」措施,意味在樓價轉勢向下之時,當局將有很大空間「減辣」,反過來為樓市帶來支撐。例如單是放寬內地買家BSD,輔以輸入內地人才政策(甚至重啟在2015年被凍結的投資移民計劃),便可望創造為數不小的潛在買樓需求。

汲取「孫九招」經驗

問題在於,港府早自2010年便已經警惕樓價急升,千方百計出招嘗試冷卻,一直沒有大成效,充其量只是令升幅稍為放緩。及至2019年,連串政治風波,再加上世紀疫情,樓價終於見頂,但至今較歷史高位回落不足一成(差估署樓價指數及中原指數分別回落約5%及7%),現時談論「救市」似乎言之尚早。

當然,樓市崩盤式暴跌肯定不利於本港社會及經濟穩定發展,1998至2003年間由樓價大跌造成的「負財富效應」及「負資產」事件,正是慘痛教訓。況且,樓價數據向來滯後,隨着美國聯儲局加息,本港樓價現時正在面臨龐大下行壓力,政府務須密切關注。

另一角度,「救市」亦要慎防落藥過猛,就像2002年由時任房屋及規劃地政局局長孫明揚提出的「孫九招」,包括取消賣地、暫停勾地、停建停售居屋等措施,儘管有助樓市築底回升,卻造成後來土地供應短缺、樓價失控飆升。當局宜汲取經驗,即使日後出手穩定樓市,也不應動搖長遠創造供應、改善港人居住條件的大計。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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