動態還錢 vs 動態交樓

「你不復工，我不會供樓。」「你不供樓，銀行不給我錢，我沒錢，怎麼復工？」「你不復工，我怎可能供樓？」「你不供樓，我怎可能復工？」「……」「……」內地樓市現正陷入這種「死循環」，網民戲稱為「動態還錢」和「動態交樓」之終極矛盾對決。承建商及供應商近日也加入戰圈，揚言地產商若不找清尾數，便既不會繼續「捱義氣」，亦沒能力向銀行還債。要打破「鐵三角」困局，唯有由政府作為「第四方」介入，注入資金或政策援助，方可「保交樓」並穩住經濟大局。

針對「爛尾樓」風波，中國銀保監會昨日召開記者會，統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞強調將會「千方百計保交樓」，包括指導銀行積極參與相關工作、有效滿足房地產企業合理融資需求、支持項目併購重組等。

事實上，爛尾盤問題已陷入「死循環」，皆因相關項目正是資金鏈斷裂才會停工，姑勿論「斷裂」背後理由，例如是否涉及發展商違規挪用資金，但現實是該些項目的銀行戶口已經乾塘。由於樓市持續下滑，加上大批收樓無期的小業主發起「集體停貸（斷供）」，銀行將更不可能向停工項目發放資金。

尤甚者，眼見小業主「集體停貸」似乎爭取到一些甜頭（盛傳當局將給予停工項目的業主「緩衝期」，期內暫停供樓不會視為違約），正所謂「會鬧的孩子有糖吃」，多家承建商及供應商近日有樣學樣，聲稱遭發展商拖欠巨額賬款，現已山窮水盡，實在無能為力，將會停止向銀行還債，同時不會繼續動工及供應物料，直至發展商開始恢復「找數」為止。

爛尾「鐵三角」須政府介入

平情而論，承建商及供應商實屬今趟內房危機最大「苦主」之一，雖說建築行業向來有「數期」，例如在施工或供貨後3至6個月才找數，但自從去年「三條紅線」監管政策實施，發展商「拖數」情況變本加厲。事關「應付賬」（accounts payable）並不計入「紅線」監管，所以發展商就算有錢也寧願向銀行還債或贖回債券，以降低債務槓桿率，對於應付賬卻「拖得就拖」。

例如單計中國恒大（03333）一家房企，截至去年6月底的應付賬及商業票據便超過1.1萬億元（人民幣．下同），佔其總負債接近60%。據業界人士估計，整個內房行業的應付賬及商業票據規模超過5萬億元，這意味承建商及供應商被拖欠巨額資金，而且很多賬款已逾期12至24個月以上。隨着樓市陷困，發展商不知何年何月「找數」，很多承建商及供應商本身也面臨破產，根本沒能力向銀行還款。

換言之，爛尾樓「死循環」現在猶如「鐵三角」：首先因為樓盤停工，小業主拒絕供按揭；然後銀行收不到供款，拒絕向發展商放水，後者沒錢向承建商及供應商找數；最後，承建商及供應商遭拖欠巨款，堅拒繼續動工及供貨，令樓盤復工無望。

要打破這個死局，唯有由政府作為「第四方」介入。例如銀保監昨日強調「千方百計保交樓」，將指導銀行在具備條件之下盡量投放信貸、滿足發展商合理融資需求。這意味寧可讓銀行承受較高的項目壞賬風險，也要注入源頭活水，打通施工及交樓循環；否則樓市若繼續一潭死水，爛尾盤愈來愈多，從小業主、發展商到承建商及供應商皆無力還債，有機會互相拖垮，金融體系恐面臨更大損失和風險。

與此同時，部分地方政府亦開始行動。比如在「重災區」河南鄭州市，當地政府決定設立「地產紓困基金」，透過資產處置、資源整合等方式，參與問題樓盤盤活工作。陝西西安市政府日前亦發布〈關於防範商品房延期交房增量問題的工作措施〉，要求爛尾盤的涉事銀行「負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任」，相當於要銀行「讓利」，為爛尾項目墊付一定復工資金，以達成「保交樓」大局目標。

未來數月破困「黃金窗口」

講到底，樓市承載了全國70%家庭財富，房地產及建築業去年直接創造15.8萬億元GDP，佔全國經濟總量20%，還未計上下游拉動作用。一旦樓市繼續崩盤，「鐵三角」死結緊緊纏繞，整個中國經濟及金融體系便不堪設想。所以現在並非追究責任的時候，問題不在於「救市」與否，而是「如何救」。目前當務之急相信是盡快盤活爛尾盤，恢復民眾買樓信心，重新打通產業鏈及資金鏈。

潮流興「動態」，其實「動態還錢」和「動態交樓」皆象徵靈活性，最重要是「動起來」，那就有希望，總好過「躺平」擺爛。有如物理學理論，須由政府牽頭注入「第一動力」，方可擺脫「你不復工，我不供樓」和「你不供樓，我不復工」之無間輪迴。留給中國樓市的時間已經不多，未來幾個月可能是「黃金窗口」。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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