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2021年3月2日

高天佑 新聞點評

樓市「代溝」比電影業更嚴重

近日香港跨年齡層圍繞「港產片前途」爆發論戰,非常熱鬧。而在樓市方面,昨日有兩份最新研究報告出爐,顯示這個市場未來仍將由「長輩」世代牢牢主宰,年輕世代不太可能接棒,「代際鴻溝」比電影業更嚴重。這種「代溝」非關觀念差異,而在於購買力及入場門檻差距。

第一份報告《自置居所對香港社會經濟的影響》,由立法會秘書處資料研究組發布,顯示本港住戶自置居所比率,由2004年的54%下降至2019年的49.8%;這符合大眾一般觀感,皆因隨着樓價上漲、供應有限,打工仔愈來愈難買樓上車,「無殼蝸牛」比率自然提高。

更吸引眼球的是另一組數據,本港35歲以下自置物業戶主佔所有自置戶主的比率,由1997年的22.1%降至2019年的7.6%;相反,60歲以上自置戶主佔比則由21.4%增至41.2%。

或曰,隨着本港經濟及人口結構漸趨成熟,很多在早年買了樓的「年輕」戶主(例如在九十年代以30多歲之齡入市),現自然已邁進銀髮階段,他們佔比提升實屬正常。但同時值得留意,按絕對值計,1997年全港有19.8萬35歲以下自置戶主,2019年卻只剩9.8萬,充分顯示,如今在香港35歲以下而擁有自置物業者,屬極稀有族群(扣除「靠父幹」或「做人頭」則更少)。

致富方程式門檻比天高

何以如此?其實不難理解,一來樓價由2004年至今上漲近4倍,大幅拋離打工仔收入,年輕人原已不易上車。其次,港府為遏抑樓價、管控風險,連番推出逆周期措施,包括假設息率提升3厘之壓力測試,令初出茅廬青年很難像九十年代般「借到盡買樓」。第三,「雙薪族」家庭集合夫婦二人之力較易咬緊牙關供樓,然而香港近年遲婚、不婚成風。這3個因素也互為影響(例如樓價高企,損害年輕人結婚成家意欲),構成惡性循環。

與此同時,自置戶主已「供斷」的比率,由2004年的48.5%升至2016年的65.7%,多達三分之二。該報告認為,「這批財務穩健業主,擁有較強購買力,(可以)添置單位,或作為第二個居所,(或)供子女居住;又或作投資用途,賺取租金收入。對跨代財富分配,或會構成一定影響。」

另一邊廂,國際物業顧問萊坊(Knight Frank)發布2021年度《全球財富報告》,指出在香港若想成為最富裕1%人,須擁有至少279萬美元(約2176萬港元)淨資產,此門檻在全球排行第六,高於日本(150萬美元)、台灣(150萬美元)、英國(180萬美元)、德國(200萬美元),僅次於摩納哥、瑞士、美國、新加坡和紐西蘭。

那麼在香港想成為「最富1%」算不算難?說難不難,只需擁有一個已供滿的鰂魚涌太古城住宅物業連車位,再加上數百萬元現金和股票便能達標。這種「靠一間屋致富」方程式迄今仍有效,惟站在年輕人角度,入場門檻不可同日而語。誠然,上一代未必一開始就買太古城,不少兩口子由單幢迷你戶起步,隨着收入增加、生兒育女,一步步換樓,問題是今天的年輕年代連荃灣綠楊新邨、沙田第一城也難以「上車」。

該報告又顯示,本港超高淨值人士(擁有至少3000萬美元淨資產)當中,約29%今年有意入市買樓,較去年的21%有所提升。這或許反映本港儘管在政治、社會和經濟等方面陷於低氣壓,但真正「買得起樓」族群的入市意欲有增無減。

年輕人無望 加劇社會不穩

總的而言,本港電影業能否由年輕世代再創輝煌,尚屬未知數,樓市主導權則看來不太可能「世代交替」。即便考慮到家族內傳承,但本港是全球最長壽地區,平均預期壽命達85歲(且在持續提升),當「長輩」戶主把物業傳承予「下一代」時,後者恐已不再年輕。

在歷史上,本港八十代末、九十年代初掀起移民潮,曾為年輕世代帶來「上位」兼「上車」良機。不過今次可能出現的移民潮,根據多個不同機構民調,偏偏愈年輕愈想離開;若說有人可以趁機入市,其實更可能是內地及「新香港人」買家,而非本地年輕人。

當然,任何成功定義都不會一成不變,就像香港電影業不一定要拍回八九十年代《精裝追女仔》、《英雄本色》和《家有囍事》才算成功,新世代憑《狂舞派》、《一念無明》、《幻愛》也可闖出新路。但所謂衣食住行,「安居」是任何年齡層之共同核心需求。正如上述立法會報告指出,「置業難」令年輕世代感到無望,瀰漫負面情緒,甚至被視為「近年社會不穩的其中一個潛在原因」(非唯一原因);而在「土地不足」死結下,樓市「世代差距」於可預見的將來都無法收窄。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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