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2020年12月4日

高天佑 新聞點評

買樓都要篤灰

潮流興篤灰(舉報),但有沒有想過,連買樓都會被地產商篤灰?萬科(02202)深圳豪宅新盤「瑧山海家園」早前開售引發熱烈搶購,該房企卻突然表示會把所有客戶名單「提交給政府相關核查部門」,令大批準買家人人自危。事緣在限價令下,該盤以每方米均價10.6萬元(人民幣.下同)開售,但周邊二手樓均價普遍達14.5萬元,嚴重倒掛,一旦抽中籌,賬面上即賺逾500萬元,等同「中六合彩」,吸引很多人以「代持」、「眾籌」等方式千方百計入飛,中央一再強調的「房住不炒」形同虛設,當地政府震怒,萬科被迫「交名單」。

據搜房網統計,深圳11月份二手樓成交均價為每方米69880元,繼續是內地樓價最貴的城市(北京、上海均價分別為60422、59547元),而且按年升幅達到20.41%。相比之下,上海11月份樓價按年上漲7.85%,北京則微跌0.76%,反映深圳在科網經濟熾熱、土地供應受限等因素下,樓市升勢比起同級大城市特別癲狂。

更甚者,上述數字針對的是整個深圳市,包括一些相對偏遠地區,例如坪山區、光明區等;至於傳統上的核心區如南山、福田,質素稍為好些的住宅均價都要10萬元起跳。

上有政策 下有「代持眾籌」

好似萬科今次推出的「瑧山海家園」位於南山區高檔地段,如樓盤名所述,兼享前海海景及大南山山景。該盤以豪宅定位,主打4房戶,面積介乎127至190方米(相當於1367至2044方呎),售價1174萬至2556萬元。

儘管「入場費」不菲,該盤上月底開售卻引起瘋搶,很多人千方百計入飛。例如那些投資者「有錢冇人頭」(已在深圳市擁有一個住宅物業,受制於「限購令」不符購買資格),出價50萬至200萬元聘請「代持」,意即由符合資格的人士出面買樓,雙方再簽署「抽屜協議」,訂明在3至5年後按原價轉讓予「真買家」。但這種做法的法律保障成疑,所以較常見是由親友「代持」。

另有些準買家「有人頭冇錢」,雖然符合購買資格,卻負擔不起千多萬元樓價,於是發動「眾籌」,由幾個人夾錢、其中一個人出面購買,同樣要簽署「抽屜協議」,清楚寫明若干年後「賣樓分錢」。

一手劈價 掀起瘋搶狂潮

何解這麼多人用盡方法抽這個樓盤?一字記之曰「平」。事關在限價令下,深圳每個新盤樓價都要經政府審批,該盤獲批均價為每方米10.6萬元,但周邊二手樓均價已達14.5萬元,差距頗大(還未計新樓及海景因素),一旦抽中籌成為買家,意味賬面即賺逾500萬元,若選購大單位,「水位」更超過1000萬元,等於中六合彩頭獎,試問怎能不教人為之瘋狂?

打個比喻,目前大圍「名城」、「溱岸8號」等屋苑平均呎價約1.5萬港元,而旁邊有個大型新盤「柏傲莊」正在開售,假若港府突然仿效深圳實施限價令,限制「柏傲莊」呎價最高1萬港元,該盤會不會吸引幾十萬人入飛抽籤?「瑧山海家園」面對的正是同樣情況。

總言之,深圳近日瀰漫着瘋狂情緒,人們熱烈討論怎樣抽這個新盤,此情此景似乎顯示中央「房住不炒」方針形同虛設,惹得深圳市政府震怒,新華社於11月28日發表評論題為〈抑制樓市「打新熱」需要「硬核」舉措〉,點名批評深圳樓市亂局,直指「『打新熱』背後的買房牟利現象顯然與『房住不炒』理念背道而馳」。

萬科交名單 準買家「心震」

在重重壓力下,萬科日前宣布將會把所有已凍結資金的客戶名單「提交給政府相關核查部門」。雖說萬科表示今次「交名單」主要為了核查社保年限等訊息,用以調整抽籤排序,但不少「心虛」的準買家(例如用了「代持」、「眾籌」等手段)憂心忡忡,害怕會被政府查出問題甚至施加懲罰,屆時不但「發財夢」成空,更可能要付出沉重代價。

嚴格而言,萬科「交名單」不完全等同篤灰,皆因買樓客的資料遲早要在政府部門登記,萬科只不過提早上交而已。惟對準買家來說,真金白銀買樓竟突然被「拉清單」審查,不免心情忐忑。深圳市住建局局長張學凡接受媒體訪問時說,正在調查「代持炒房」等情況,一旦發現違規將會嚴肅處理。

實際上,萬科既感無辜兼無奈,身為地產商當然想以合理價格賣樓,例如「瑧山海家園」均價即便定於15萬元,也不難沽清,現在卻被限價於10.6萬元,硬生生賺少一大截,豈料更因「平價賣樓」引發亂局,招致批評和壓力。

講到底,內地經濟在疫情下儘管有所放緩,仍算能保持平穩增長勢頭,兼且一線大城市「聚寶盆」效應持續,源源吸納全國人才和資金,為樓價帶來上升動力。而在大城市當中,深圳最為特殊,一方面作為「創科之都」,擁有騰訊、華為、比亞迪、大疆、華大基因等當紅科企,食正科網經濟熱潮,營造龐大財富效應;另方面,深圳東、西面環海,北面有觀音山疊嶺,南面是香港邊境(港方有些建制派政客還覬覦人家土地),城市拓展空間嚴重受限,近年新盤供應甚少,難免助長樓價升勢。

內地當局近年以限購、限價等招數,可勉強遏制樓市免致失控。但從「瑧山海家園」事件可見,假若「限價」比「市價」低水太多,只會引發另外一些亂象,甚至令樓市瘋狂心態變本加厲。觀乎北京、上海今年樓價走勢平穩,內地「房住不炒」整體方針堪稱有效,其中深圳可能是最難搞的挑戰。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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