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2020年7月6日

高天佑 新聞點評

全球最大商場業主變租客

全球實體零售業近年備受網購衝擊,今年再遇上新冠疫情,多個大型品牌相繼破產、關店。身為「收租佬」的商場大業主眼見舖位空置率飆升,有何妙策?全球最大商場房託基金西蒙地產(Simon Property Group,下簡稱SPG)想出一招,就是「買起租客」,繼早前收購時裝品牌Forever 21、Aéropostale後,現在又擬入主百貨業百年巨擘JCPenney,「業主係我,租客又係我,哪還有空置問題?」然而,這一招只能短期止咳,暫把問題延後,商場長遠須找到「新常態」才可治本致遠。

SPG創辦於1959年,自1993年起以REIT(房託)形式在紐交所掛牌。該集團現時在美國擁有近300座大型商場,總樓面逾2.4億方呎,而且大多屬於大城市中心區最頂級商場,去年總租金、管理及投資收入達57億美元(約445億港元)。

作為比較,以香港人最熟悉的領展(00823)為例,截至今年3月底,這家港產房託在香港及內地擁有約100多個商場及辦公室物業,總樓面約1000多萬方呎,上年度總收入為107億港元。

西蒙地產牽頭入主Forever 21

換句話說,領展的物業面積僅及SPG約5%,總收入亦只相當於後者四分之一,由此可知SPG的體積有幾龐大。然而,領展截至上周五市值達1334億港元,較SPG(市值210億美元,約1638億港元)並不落後太多,除了由於兩家房託槓桿比率不同,以及香港和美國零售市道差異,亦關乎領展本身得天獨厚,其資產多屬屋邨商場,租予快餐店、便利店、超市、郵局等,做街坊生意,受網購和疫情打擊較小。

反觀SPG,其資產屬市中心的大型、高檔商場,租客多為時裝品牌、奢侈品牌及百貨公司,近月接連有重量級品牌相繼破產或大幅度關店,SPG不免首當其衝。最近一年來,SPG股價累瀉58%,且早在2月份疫情大爆發之前已顯著走下坡,可見不只受到瘟疫影響。

恰在疫情肆虐前的2月初,SPG牽頭聯同另外兩個財團,出價8100萬美元收購了陷於破產保護的快銷時裝品牌Forever 21。該品牌高峰期在美國經營約500家分店,其中逾百家正位於SPG旗下商場;按租用面積及租金計算,Forever 21都是SPG的第五大店舖客仔(撇除大型百貨公司租客)。所以這個大租客一旦執笠,SPG肯定頭痛,現在以「夜冷價」入主該品牌,起碼有助暫時止咳。舉例說,Forever 21若須大幅削減分店才可存活下去,那麼現在由SPG「揸fit」,當然是首選關掉其他商場集團的分店,盡量保留於SPG系內商場的店面。更甚者,即便這些分店在虧損狀態下做生意,但仍會向SPG貢獻可觀租金,某程度上「羊毛出自羊身上」。

按同樣邏輯,SPG去年7月份完成一項同類收購,入主有47年歷史、經營700多家分店、當時陷入垂危的大眾化時裝品牌Aéropostale。

可是一波未平一波又起,SPG另一大租客、有118年歷史的百貨公司集團JCPenney早前亦申請破產保護。JCPenney在美國營運800多家分店,按店量計為當地最大連鎖百貨公司(以營業額計則僅次於較高檔的Macy's),其中60多家分店位於SPG旗下商場,屬該房託第二大客仔(亦僅次於Macy's)。

肺疫網購挫零售 品牌待救

百貨公司在美國商場業界被稱為Top Anchors(頂級主力店),往往佔據整個商場四分一以至半數面積,並發揮強大吸引人流作用。比起Forever 21只是租用普通店舖,SPG旗下商場的JCPenney百貨一旦執笠,不但會令空置率驟升、租金收入驟降,整個商場更變得冷冷清清,甚至觸發所有租客集體違約走佬(美國商場租約通常有一項條款,訂明主力店若長期空置,其他租戶有權單方面停租)。

面對此危急情況,盛傳SPG將再次出手,擬收購JCPenney以挽救該百貨公司集團免於破產。事實上,SPG的資產負債表相當強健,目前手持約35億美元現金,並擁有約85億美元流動性額度,就算買多幾家Forever 21和JCPenney都綽綽有餘。美國零售業界不少人也笑說,好像Victoria's Secret、J.Crew、GNC、Neiman Marcus等其他垂危品牌,現在可能亦視SPG為最後救星。

然而,SPG由一個收租佬逐漸身兼零售商戶,偏離了業務初衷,乃迫不得已,反映美國商場市道有幾慘淡。舉例說,若有朝一日,領展要為了紓緩空置率而收購商場租客快餐店、便利店,大家對於這家收租房託肯定重新改觀。

講到底,「業主變租客」只應是權宜之計。身為全球最大商場房託,SPG之專業管理層亦獲高度評價,被視為業界最高水準,時勢惡劣無奈打逆境波,卻不會坐以待斃。SPG近年大力推動旗下商場轉型求存,包括改造為混合式業態,把部分面積改建為辦公室、酒店甚至服務式住宅,同時保留部分零售店面以追求最佳平衡,初步成效不俗。

長遠來說,即便網購普及,但具有社交性質的商場始終有一定價值,不會完全消失,只不過其估值可能需要調整,業界亦須因應環境變化,摸索新的經營方向。在找到「新常態」之前,商場業主「買起租客」相當於buy time,有助止咳吊命。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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