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2019年1月14日

領展北上併購料一線市郊居多

領展(00823)一直劍指內地,行政總裁王國龍於去年11月宣布,把中國投資比例上限由12.5%提升至20%,隨即於該月底宣布以25.6億元人民幣購入北京京通羅斯福廣場。該商場位於北京市五環以外,有分析員認為,要在一線城市市中心物色收購目標並不容易,故相信領展未來在遠離市中心地點收購的機會較高。

王國龍曾表示,會繼續於內地一線城市物色項目。今次領展購入的北京京通羅斯福廣場,共有6層零售樓層及576個車位,位處北京通州區,屬北京市五環以外,是領展在北京第二個、內地第四個收購項目。北京通州被稱為城市副中心,2017年內地宣布,多個部門包括北京市委、市人大、市政協會率先遷入,希望為擠迫的北京疏導人流。此外,北京環球影城亦坐落通州,預期2020年開幕。

管理往績良好 租金調整率高

星展研究部香港房地產業分析師丘卓文認為,要在一線城市市中心一、二環內物色收購並不容易,既要確保項目質素,亦要滿足合理回報,故相信領展未來在遠離市中心地點收購的機會較高。他表示,領展過往在內地經營商場往績良好,租賃周期約3年,屆滿時便能調整租戶組合及調升租金;根據資料,京通羅斯福廣場今明兩年合共有逾52%零售租約屆滿,領展於通告亦明言,零售租約屆滿後,有機會藉升級租戶組合上調物業續租租金及提升表現。

領展於2015年分別購入北京歐美滙購物中心、上海領展企業廣場1座及2座(前稱企業天地1號及2號),以及於2017年購入廣州西城都薈廣場。根據最近3年全年業績,領展內地商場的零售續租租金調整率介乎32.6%至39.1%,辦公室續租租金調整率均逾10%,年末租用率超過99%,而期內香港商舖續租租金調整率則介乎23.4%至31.2%。

不過,招銀國際研究部執行董事文軒森提醒,在內地經營商場不容易,即使內地開發商亦僅數間龍頭能成功經營,例如萬科(02202)、潤地(01109)及龍湖(00960)等,遑論過江龍,但他同意領展往績不俗。他續稱,一個商場是否經營得好,最好能親身考察商場人流及檢驗出租率。「試過內地有商場用牆紙封起吉舖,裝成一堵牆,令看起來吉舖較少。」另外,亦須留意商場現時要面對電商挑戰,不少客人均以外賣代替到餐廳用膳,故要設法推出電商難以取代的設施,例如與小朋友相關的設施或場地。另外,部分零售商亦會轉型,店舖主要用作展示產品多於銷售,以吸引人流。

採訪、撰文:張浚浩

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