2019年1月8日
筆者去年11月寫過〈減辣路線圖〉一文,預料當局將會先調壓力測試、再放寬按揭成數,最後才考慮削減辣招稅;觀乎財政司司長陳茂波近日的言論,筆者上述預測相信雖不中亦不遠矣。財爺同時表示,將會「研究為有能力供款但首期不足的上車客,尋求解決方案」,但前提是不會令樓市「火上加油」;一大反面教材正是前特首董伯伯於1997年宣布、1998年推出的「首次置業貸款」,歷史總是重複,但人類懂得汲取教訓,現屆政府應該明白協助上車客有所為有所不為,不至於重蹈覆轍。
歷史往往玄妙,在2017年10月,現屆特首林鄭月娥在其首份《施政報告》提出「港人首置上車盤」,協助夾心階層上車;時間撥回20年前,在1997年10月,當日的特首董建華也曾在他上任後首份《施政報告》提出「港人首置貸款」,同樣為協助夾心階層上車。
首置貸款 負資產收場
話說當年的市場情況跟今天很相似,樓價飆升至巔峰水平,很多無殼蝸牛焦慮不已,紛紛要求特區政府出手幫助。剛上任的行政長官董伯伯雄心壯志、愛民如子、無微不至,除了宣布「八萬五」大計增加住宅長遠供應,以及增建居屋和夾屋(夾心階層住屋計劃),他還留意到有一些中等收入人士,一方面不符合申請資助房屋資格,同時本身就像陳茂波所形容,「有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居。」
因此,董伯伯當時豪氣地撥款180億元,委託房協執行「港人首置貸款」計劃,只要家庭月入低於7萬元、淨資產少於120萬元便可申請(覆蓋了當時全港92%家庭),家庭和個人申請者分別可獲60萬元和30萬元低息貸款(上限為樓價三成,息率介乎2厘至3.5厘),讓他們作為買樓上車的首期。
須知道,昔日未有什麼「逆周期」措施,雖然銀行一按上限七成,但基本上很容易借取二按,大多數人都借足九成甚至九成半按揭買樓;再加上董特首提供的「港人首置貸款」,買家幾乎可以「零首期」上車。
正因如此,董伯伯當年宣布此政策後,真的一度令樓價「火上加油」(中原指數由1997年6月103點高位,一度回落至9月96點,但在「港人首置貸款」宣布後,於10月份重返103點)。然而,形勢比人強,「港人首置貸款」所帶來的小陽春,難阻樓市整體轉勢。資料顯示,最終總共有2萬多個家庭及9000多個單身人士借取了這種貸款,惟不少其後淪為負資產;畢竟馬後炮來看,在當時連半成至一成首期都拿不出的所謂中等收入人士,其實並不適宜勉強推動他們上車,更何況是在樓價高峰期之際,某程度上「幫佢等於害佢」。
相隔20多年,現在樓市再次見頂, 同時既有特首推出「港人首置上車盤」(名稱跟「港人首置貸款」有幾分相似)幫助夾心階層置業,又有財爺研究協助「有能力供款但首期不足的上車客」,或多或少令部分見證過當年瘋狂樓市的人略感不祥。
然而,人類的優點是懂得汲取教訓,一方面金管局把持着嚴格的「逆周期」措施,二來政府應該很清楚,協助市民上車之時既要慎防「火上加油」,更須避免「好心做壞事」,故預料不太可能再推出類似當年的「首期貸款」政策。
值得留意,據陳茂波在網誌指出,政府在出招之前必須考慮四大因素,第一項為「樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化」,當中後半句可圈可點。
放寬按揭 新盤逼降價
講到底,在目前「逆周期」措施下,市民買二手樓最多只能向銀行借取六成按揭,對首期要求極大;相反發展商憑着高成數一按、二按甚至「呼吸plan」,吸納了很多「有能力供款,但首期不足」的購買力,並因此能夠維持高價賣樓,造成「同區一手樓與二手樓之間」樓價存在鴻溝,短期內變相令政府的增加供應、遏抑樓價措施效果大打折扣。
由特首林鄭月娥去年推出的「空置稅」,潛台詞正是希望發展商別再「吊高來賣」,改為加快降價去貨,首先收窄一二手樓價差距,再致使整體樓價向下。循此理念出發,便可預期陳茂波接下來實行的招數,很可能是略微放寬細價二手物業(例如600萬元或以下)的按揭上限(例如由六成提升至七成,只限首次置業),讓一手樓在按揭成數方面不再享有太大優勢,發展商自然需要相應調降價錢去貨,同時促進二手物業健康流轉,為上車和換樓人士提供更多選擇,達致良性循環。
由此可見,即使當局真的將會略微放寬細價二手物業按揭上限,也不代表「放水」或「救市」,亦不會令樓市「火上加油」,反而有助整體樓價受壓(促使發展商加快降價去貨)。另方面,此舉亦只是令細價二手物業首期比率回復到「逆周期」之前的相對合理水平(三成首期),未至於造成過度借貸或勉強上車問題,相信不會重演當年「港人首置貸款」的場面。
但當然,為免讓市場誤以為政府覺得「樓價已跌夠」,或有意「放水救市」,正如陳茂波指出,時機選擇最為關鍵。目前樓價已較去年高位回落約8%, 據筆者估計,調整幅度將在第二季擴大至約15%,同時發展商今年最多有逾3萬個新盤單位待售,屆時正是政府最佳出招時機,能避免對市場造成「火上加油」反效果。因此,現時有意上車、但首期掹掹緊人士,除了選擇發展商的高成數按揭或呼吸plan,亦可考慮靜待波叔出招。
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