買樓靠仔幹

靠父幹買樓？Out啦，皆因父母輩購買力這些年也消耗得七七八八，接下來要向兒女輩打主意。為救經濟，內地樓市管控政策極速逆轉，除了央行降低存款準備金率，以及多個城市放寬限購令，還有銀行推出「接力貸」，讓父母和子女兩代人共同申請按揭貸款，最長還款到90歲，子女即使未畢業也合資格，若屬名校學生更有低息優惠。日後買樓除了靠父幹，恐怕還要靠仔幹，集合上下三代之力「為國供樓」。

放水未見效托樓市保經濟

面對經濟急劇放緩，房地產這個「夜壺」對各行各業都很重要。例如早在央行上周五降準之前，內地銀行其實早已「水浸」，流動性相當充裕，卻苦於實體經濟收縮而缺乏合適貸款對象。

在此情況下，不但各大小銀行業績考核勢難達標，中央亦面臨「放水失效」難題，即使降準甚至減息，大量資金都只會堵在銀行手上借不出去，無法瀰漫到實體經濟。

面對這困局，最佳特效藥始終是房地產。一來對銀行來說，有抵押、還款準時的住宅物業貸款向來是最佳生意，遠勝於中央三令五申之民企貸款和小微貸款。二來，站在中央角度看，從宏觀大局出發，雖云「房住不炒」，也不想樓價大跌，尤其是現今危急關頭；相反，若能維持樓價堅挺預期，吸引居民繼續借錢上車，便可帶動大量上下游投資，起碼支撐經濟一段時間。

因此，近日房控政策極速逆轉，銀行更屬行動最積極單位之一，正所謂「一為神功（大局）二為弟子（業績）」。例如全國各地銀行已重新實施「首套房貸款利率九折」，並相繼放寬貸款年期、入息水平、抵押品等細節要求。

「接力貸」面世供樓到90歲

最進取的似乎是農行（01288）杭州分行，據浙江省委轄下《錢江晚報》報道，該分行近日推出了「接力貸」，讓父母和子女兩代人共同申請按揭貸款，間接令還款年齡最長延伸到90歲，甚至可能出現「三代人合力供一層樓」的情況，所以該消息立刻在全國引起熱議。

資料顯示，「接力貸」最早於八十年代初在日本泡沫經濟期間出現，當時東京樓價已超過普通家庭30年收入水平，按照原有按揭做法根本很難令人買得起樓，於是有銀行推出「接力貸」，讓父母和子女兩代人共同作為申請人，把還款年期由30年延長至50年甚至60年，其潛台詞是：「既然供30年買唔起樓，不如試下供60年？」

農行杭州分行所推出的「接力貸」便相類似，據該分行介紹，主要適用於這樣的客戶：一方面，作為父母的借款人年齡偏大，例如已屆50歲，縱有足夠首期，惟按原規定，可貸年限較短（借款人年齡+貸款年限不得高於70），月還款壓力較大，希望透過指定子女作為共同借款人以延長償還期限。

另方面，子女雖然目前收入偏低，甚至尚未畢業，但預期未來收入情況較好，例如現正在211大學（清華、北大等數十家最高院校）就讀的18歲或以上學生。

對於外界關注的「供樓到90歲」問題，據了解，現今法規要求借款人年齡和貸款年限相加不得高於70年，所以一般過了50歲就很難借取長年期按揭貸款；而在「接力貸」之下，由於存在兩代借款人，只要其中一人年齡符合要求便可。舉例說，60歲父親和30歲兒子一起申請「接力貸」，後者的年齡符合要求，銀行便可批出30年按揭貸款，待供滿時父親將已90歲；且買樓的首期可能來自父親上半生積蓄，甚至是由父親的父親（祖父）資助，相當於由三代人合力去買一間屋，比起單靠父幹，當然更具威力。

短期救國監管或側側膊

無可否認，「接力貸」背後有不少隱憂，例如可能造成過度借貸問題，亦將助長樓價過熱，似乎不符合「去槓桿」和「房住不炒」兩大方向；畢竟若要集合跨世代之力才上得到車，無疑有點勉強，憑常理去看也覺不妥。不過目前三頭馬車失速，全國放水救經濟，房地產這個「夜壺」更加不容有失，必須繼續為國救急。故此，對於「接力貸」這類擦邊球，監管當局在短期內或許會隻眼開隻眼閉。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)