特色小鎮PPP興衰史

金誠控股（01462）上周五暴瀉64%並隨即停牌，因其母公司、杭州金誠集團被指捲入多達5700億元人民幣「龐氏騙局」。查實內地商界向來不乏「弄假成真」故事，只不過金誠主打的特色小鎮業務以及PPP模式，近年同遇政策冷風，令該公司美夢幻滅，否則其老闆、八十後韋杰可能成為另一個暴富傳奇。金誠爆煲亦象徵內地政府的去槓桿及房地產調控政策已近臨界點，近日開始轉趨寬鬆，幸存者可望鬆一口氣。

現年37歲的韋杰是浙江東陽人，在浙大法律系畢業後當上律師，直到2007年自稱「一次偶然的機會，意識到國內金融市場蘊藏的巨大機遇，毅然轉行投身金融創業」，在杭州創辦金誠集團，「秉承『快人半步』、『彎道超車』等趨勢投資理念」，主打當時炙手可熱的特色小鎮業務以及PPP模式。

所謂特色小鎮業務，就像華夏幸福（600340.SH）、宏泰發展（06166）等前輩一樣，通常是跟二線以下城市地方政府合作，選定一大幅偏遠荒蕪土地，由企業負責建設及引入產業和居民，在過程中政府會給予地價（往往接近零地價）、稅務、人才（開放落戶）等政策優惠。

但可想而知，要在荒地上由零開始建設一個特色小鎮，肯定牽涉巨額資金，企業的籌錢途徑主要是快速、分批售賣小鎮中的住宅物業，務求盡快回籠現金，再實現滾動開發。不過講到底，在首批住宅可以推售前，始終需要投入巨資進行土地平整、道路水電、地基規劃等建設，所以從事此項業務的企業如華夏幸福和宏泰發展，通常本身已具有較為雄厚資金，初期相當穩打穩紮，專心塑造第一個特色小鎮，待獲得回報及累積經驗之後，再慢慢擴張。

相比起前輩，韋杰的金誠集團一來缺乏資本，二來他既揚言「快人半步」、「彎道超車」，自然沒耐性循序漸進發展，所以該集團結合了當時備受政府鼓勵的PPP（Public-Private Partnership，公共和私人資本合作）模式，務求快速籌集資金。

兩大殺着齊被廢武功

在此岔開一筆，金誠集團2015年底來港買殼，斥7.35億港元收購雅駿控股75%股權，將之改名為金誠控股，並陸續注入多項業務。金誠控股自稱「港股市場中唯一一隻特色小鎮概念股」，旗下三大業務分別為「特色小鎮房地產」、「特色小鎮產業投資基金」、「投資及資產管理」，而後兩項業務正與PPP模式有關。簡單來說，金誠集團為求快求強效，一方面積極跟多個偏遠小城市的地方政府就建設特色小鎮訂立合作協議，再以這些合作項目的名義發行基金向公眾集資，幾乎等於「空手入白刃」。

在最初幾年，由於特色小鎮和PPP皆受追捧，金誠這種特殊模式一度行得通，該公司曾聲稱手上擁有58個特色小鎮項目，政府訂單總額達5700億元人民幣。韋杰亦高調四處大出風頭，包括去年在香港大學、台灣大學、日本東京大學、美國哈佛大學、英國牛津大學等9家全球頂級學府進行「韋杰個人全球巡迴演講」，猶如高級版「幣少爺」。

但實際上，金誠集團的經營模式早自2016年已浮現危機。首先，中央政府發現很多特色小鎮項目都是「掛羊頭賣狗肉」，等同低價囤地發展房地產，卻沒甚「特色」可言，因此下令嚴查全國特色小鎮，基本上不再批准新項目，即使已動工項目也未必准許後續期數發展，何況金誠所簽訂的項目大多仍在「合作意向」或「初期規劃」階段，難免陸續夭折收場。其次，在金融去槓桿方針下，中央亦不再支持PPP模式集資，這意味着金誠的兩大殺着都被廢掉武功。

假若政策環境長期順風順水，金誠集團未必不可「弄假成真」，籌集到足夠資金把幾個特色小鎮發展起來，然後便不難繼續集資支持推展更多項目。但現時其資金鏈已經斷裂，該公司多達140億元人民幣的理財產品於今年5月到期，因無法兌付，跟投資者達成延期半年協議，可是迄今仍未能兌現承諾，變相宣告爆煲，大批投資者面臨血本無歸，紛紛聲稱遭遇了「龐氏騙局」。

內房調控或近臨界點

在內地這個政策市場，每次調控周期往往總有幾宗轟烈爆煲大案，之後才會迎來政策逆轉；這次金誠出狀況，或許正是此輪房地產緊縮周期見底的標誌之一，意味着限價、限量、限貸、限融資等招數已見成效，倘再持續下去就不只傷筋動骨。恰在金誠爆煲消息傳來之時，南京、西安、廈門等城市宣布局部放寬限購令，更多城市正在下調買樓按揭利率浮動下限（變相減息），同時國家發改委破天荒准許房企發行企業債融資（息率低於一般公司債，以往只准央企或國企發行）。種種跡象表明，去槓桿及房地產調控政策已近臨界點，現時仍未斷氣的房企們，將可獲得一段喘息空間。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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