大數據收租佬

昨文談及香港在大數據產業具有得天獨厚優勢，吸引阿里巴巴、Amazon、Google等中外巨擘爭相插旗；話音未落，政府昨天宣布以54.6億元批出將軍澳第二幅數據中心地皮，樓面呎價達4500元，超出市場估值上限45%，更較5年前毗鄰第一幅地皮貴4倍。身為全球數據樞紐之一，本港目前數據中心設施嚴重供不應求，據了解，連阿里、Google等企業都面臨「租樓難」，「大數據收租佬」很可能好賺過商場或寫字樓大業主。

新意網囊括兩數據中心地

所謂「數據中心」（Data Center），即是存放並運作網絡伺服器和硬碟的地方，理論上街邊隨便一幢殘舊工廈若劃出一個單位來存放這些裝置，也可稱作數據中心。然而，隨着全球網民對數據傳輸速度、容量和安全性的要求愈來愈高，數據中心的門檻不斷提升，豈是普通一幢工廈可以滿足需求。

因此，港府尚算先知先覺，早於2013年在將軍澳工業邨劃出第一幅官方指定的高端數據中心地皮，其特色是位於未開發地段，可讓營運商由零開始打造適合設施，包括專業規格的電力和散熱系統，並在地底接駁高速光纖；同時遠離斜坡和低窪地帶（避免山泥傾瀉或水浸），附近亦沒有其他危險行業的設施，能為數據中心用戶帶來最大「安全感」。

由於大數據概念在2013年尚未火熱，該幅佔地逾11萬方呎，可建樓面47萬方呎的地皮，當時以4.28億元由新地（00016）旗下新意網（01686）投得，樓面呎價僅904元，較市場估值下限低四成。這幅地皮已於去年建成準Tier 4規格的MEGA Plus數據中心啟用，備受高端客戶追捧。

時隔5年，港府推出毗鄰的第二幅數據中心地皮招標，佔地和樓面面積分別高達29.5萬方呎和121.2萬方呎；現今人人把「大數據」掛在口邊，這幅地皮引起爭奪，收到9份標書，市場估值介乎17.58億至37.59億元，相當於樓面呎價1450至3100元。

結果昨天揭曉，再次由新意網中標，價碼達到54.6億元，樓面呎價4500元，超出市場估值上限45%，更較第一幅地皮（904元）貴了4倍。

正如昨文〈數交所大茶飯〉指出，香港在「一國兩制」下既屬中國領土，同時能在法制、監管和資訊自由方面給予國際企業信心，此番優勢有助同時吸引內地和海外科網巨擘在港設立數據中心，本港甚至可以憑此率先制訂大數據在提煉、清洗、脫敏、標準化、保安、交易和治理等範疇的國際標準，晉身為全球數據之都，堪比目前的國際金融中心地位。

對於中外科網巨擘，最理想固然是在全球各大樞紐城市自資興建大型數據中心，但這些公司現時在數據傳輸、雲計算、大數據等領域進行激烈競爭，要鬥快開拓版圖，沒時間慢慢揼石仔，所以它們目前在「主場」（例如內地之於阿里，美國之於Amazon）以外地區，大多是租用當地營運商的數據中心設施，來放置自己的伺服器和硬碟，藉以快速擴張國際業務。

以新意網、日本NTT、中信國際電訊（01883）為首的本港數據中心營運商，正是扮演「收租佬」角色，首先覓地興建或改建數據中心，並在光纖、電力、散熱、安全等方面提供高水準配套，再把樓面分租予眾大小客戶。按市佔率計算，新意網去年已超越老玩家NTT成為全港一哥，今次高價投得毗鄰地皮相信有助鞏固優勢；該公司現時客戶結構「三分天下」，分別為金融機構、電訊商，以及Amazon和Google等國際科網巨企。

需求比住宅更強勁

香港「土地問題」向來嚴重，從住宅到商廈、酒店和工廈，以至於醫院和運動場等公共設施，皆基於「搵地難」而供應不足，數據中心也不例外。隨着雲計算和大數據需求飆升，據了解，包括騰訊（00700）、阿里、Amazon和Google都很想在港大肆擴充數據中心容量，惟因合規格設施供應有限，面臨「有錢都租唔到地方」，畢竟這些巨擘的伺服器不可能隨便放在街邊工廈單位。

由此便可明白，新意網為何會食髓知味，豪擲天價搶奪毗鄰第二幅數據中心地皮，想必是因為第一幅地皮上建成的MEGA Plus需求強勁，回報率可觀。講到底，就像新意網母公司新地經營的商場和寫字樓收租生意，不過數據中心的供應更稀缺，專業門檻也更高；政府指定高端數據中心地皮至今只得兩幅，而且皆被新意網收入囊中，幾近獨市經營。其實香港大有優勢發展為全球數據之都，對數據中心的需求可能比「住宅剛需」強勁得多，可想而知這門生意有幾好景。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)