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2018年12月7日

高天佑 新聞點評

凱滙劈價三大原因

備受期待的觀塘市中心大型新盤凱滙(Grand Central)以「震撼低價」(首批折實呎價17388元)開售,不僅低於區內二手樓價,甚至平過元朗和屯門一些新盤呎價,確實令市場錯愕。據估計,「震撼價」背後有三大原因:一、發展商信置(00083)汲取1997年小西灣藍灣半島慘痛經驗,加上去年連買8幅地,寧願快速套現落袋為安;二、在銷售策略上,作為150萬方呎大盤,一旦開局滯銷將很麻煩,倒不如營造搶購聲勢,再視情況慢慢提價;三、雖屬九龍市區罕見大型新盤,但觀塘作為「全港最窮」地區,老街坊換樓購買力應該有限。

凱滙地皮原址為裕民坊舊樓,屬於「觀塘市中心重建項目」第二和第三期項目(第一期為已於2014年落成、同樣由信置發展的觀月.樺峯),可建住宅樓面150萬方呎,2014年9月由信置夥拍華置(00127)投得,分別佔九成和一成權益;市傳中標價介乎60億元至70億元,相當於樓面地價每方呎4000元至4667元。

保貨如輪轉 免重蹈覆轍

作為九龍市區罕見大型新盤,凱滙開盤定位一直受關注;信置高層早前放風稱,開售價將「參考」啟德區新盤。所以儘管近日市況回落,市場仍猜測凱滙呎價起碼「2字頭」(每方呎2萬元以上),畢竟啟德區新盤近來呎價高達2.5萬至3萬元。豈料本周三夜晚答案揭盅,凱滙首批205個單位折實呎價介乎15532元至19441元,均價17388元,一地眼鏡碎,亦令人擔心會「劈冧」九龍東以至全港樓市。

據估計,這口「震撼價」背後有三大原因:一、凱滙預料在2021年4月底入伙,樓花期接近兩年半,可謂夜長夢多,尤其當今環球政經局勢波譎雲詭,再有眼光也難準確預料兩年半後市況。另方面,信置去年勇猛連奪8幅地,涉資近400億元(包括作價173億的長沙灣地王),冠絕全港發展商,必須確保「貨如輪轉」以支撐後續項目發展。再者,信置在上次樓市巔峰期(1997年3月)牽頭豪擲逾百億元投得小西灣地王(藍灣半島),隨即遇上市況轉勢,直到2000年被迫以「蝕本價」賤賣單位,幾乎拖垮整家公司;汲取當年教訓,難怪信置今次寧可「賺少啲」,也要快速套現落袋為安。

二、凱滙共有1999伙,看似不多;但該盤以中型單位為主,最細452方呎,總樓面達150萬方呎(若劏成「龍床盤」可建1.2萬伙),實屬大項目,而且主打不易去貨的「大冧心」單位,銷售策略很考工夫。例如今次首批推出205伙,佔總數約十分一,一旦開局滯銷,勢必拖累餘下九成單位的銷售形勢;倒不如一開始就營造搶購聲勢,首批單位即使少賺一些也「豪得起」,之後再視乎情況慢慢提價。觀乎該盤昨日首開示範單位,吸引近萬人次睇樓,在淡市上演熱鬧場面,可見此策略初步奏效。

起動九龍東 後勁堪期待

三、雖屬市區大型新盤,不過據統計處資料,觀塘連續多年蟬聯「全港最窮」地區,該區去年家庭月入中位數僅2.04萬元,顯著低於全港中位數2.65萬元,且未及「最富地區」中西區中位數(4.15萬元)一半。凱滙定位為中等面積豪宅盤而非上車盤,一方面難以吸納區內公屋客和小家庭客需求;另方面,觀塘雖也有一些中產地段,例如功樂道和月華街一帶住宅,但該處舊洋樓出名寬敞實用,老街坊若想換到同樣寬敞感覺的新樓,起碼要補一倍樓價,換樓意欲恐怕有限。只需看落成僅4年、定位為豪宅、跟凱滙一街之隔的觀月.樺峯,最新成交呎價僅約1.8萬元,跟新界區豪宅新盤價位差不多,便可反映觀塘區之購買力水平;身為觀月.樺峯之發展商,信置對此肯定最清楚。

觀塘區另一問題是舊唐樓密集加上校網一般,向來對區外客吸引力不高,惟隨着裕民坊等老舊地段陸續重建,還有「起動九龍東」催生大批商廈,形成CBD2,滙聚不少金融業和服務業公司遷入,且連接啟德區的環保單軌鐵路系統料於2023年落成運作,觀塘區可望迎來「舊區新生」,後勁值得期待。

短期而言,凱滙這口「震撼價」動搖全港樓市,首當其衝是將軍澳和新界西北大批現存及即將推出的新盤,很難說服買家這些地區叫價可以貴過觀塘市區;與此同時,除非凱滙後續批次單位能夠顯著提價,否則二手放盤也勢必要「大劈」方可獲買家考慮。

再者,長實(01113)執董、「樓神」趙國雄明言睇淡來年樓市,預料最多再跌兩成(納米樓更可跌三成),而長實將有深水埗海壇街和康城第八期兩個大盤推售,按照該公司「放膽劈價去貨」一貫風格,明年可能有好戲上演。

 

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯

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