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2018年11月29日

高天佑 新聞點評

龍床盤大贏家

上周寫過〈過江龍vs地頭蛇〉一文後,有朋友問近年在港「中伏」的內房商,除了中國城建和碧桂園(02007)之外,有沒有其他案例?當然有。全城矚目的「龍床盤」、屯門菁雋(T Plus)昨日正式開價,平均呎價近1.7萬元(不提供任何折扣),貴絕全區,就連代理商中原亦坦言「相信要慢慢賣」。不少人擔心作為發展商的「舖王」鄧成波這次會否老貓燒鬚,但實際上,波叔早於今年5月趁着市況巔峰期,已把該項目70.1%權益售予內房商佳源國際(02768),薑當然是老的辣,至於大贏家則屬另一「地頭蛇」俊和(00711)。

俊和平價奪地 轉售搶先機

菁雋之所以萬眾矚目,因其356伙單位大多數為「納米樓」,部分戶型只得128方呎,創出一手新例生效後全港最細住宅紀錄(不計用於出租、最細只得91方呎的跑馬地服務式住宅The Unit),而且每層多達29伙,堪稱「納米盤之王」。該項目於2016年11月首次曝光時,曾因過於「納米」遭到質疑,當時擔任發展商的俊和董事潘志才巧妙回應「紫禁城咁大,但皇帝瞓覺時,都係瞓一張床」,令該樓盤被冠上「龍床盤」外號,更加備受期待。

正如馬鞍山「未開售先劈價」奇盤泓碧(Altissimo)所屬地皮曾經多番易主(先由中國城建和俊和投得,再售予宏安,最後由碧桂園高價接貨),菁雋的地皮背後亦充滿奇情,最早於2014年由俊和夥拍益兆興業以2.3億元投得,可建面積15.2萬方呎,樓面呎價僅1530元,為屯門區逾12年來平均地價新低。

該地皮這麼便宜,部分是由於賣地條款列明發展商須負責興建1.56萬方呎的護老院及長者護理中心設施(並計入樓面面積);但據美聯測量師行董事林子彬當時估算,計及該些公共設施建築成本及扣除相關面積後,這幅地每方呎樓面地價仍僅約2000至2500元,較市場估價下限低15%。由此看來,俊和當時可算「執到平貨」,更何況本港樓市在2014年後進一步飆升。

直到去年7月,俊和與益兆興業把該地皮項目以12億元售予鄧成波家族,每方呎價格升值至約8000元;即使計及初期投入成本,俊和夥益兆興業仍然暴賺幾倍。

及至今年5月,來自江蘇的內房商佳源國際宣布,斥資26.2億元從波叔手上購入三項物業之70.1%權益,分別為菁雋項目、葵涌成功中心、屯門新合里工廈。換言之,佳源國際現已成為「龍床盤」菁雋的大股東,而波叔只佔不足三成股權。

內房佳源接貨 賺蝕難料

由此可見,菁雋項目由最初每方呎樓面地價約2000至2500元,到現在以平均呎價1.7萬元開售,短短4年間,漲升水位非常可觀,不過「賺得最大截」是去年盡沽權益的俊和以及益兆興業;至於後來接貨的波叔和佳源國際,仍須視乎新盤銷情才知「賺定蝕」,當中又以目前持股70.1%的佳源國際面對最大風險。

實際上,隨着樓市醞釀轉勢,「納米樓」被視為重災區,菁雋身為「納米盤之王」,加上位處相對偏遠、供應龐大的屯門區,銷售前景不容樂觀。但另方面,計及地價、建築成本和資金成本後,該項目目前每方呎成本估計高達1.2萬元,因此若像同區新盤、由萬科(02202)發展的上源(Le Pont)般以折實平均呎價1.1萬元開售,恐怕難免蝕本。

菁雋高價開賣 兩大盤算

菁雋這次以高價開盤,估計有兩大盤算。一來「賊佬試沙煲」,希望以低至285萬元「細冧心(lump-sum)」上車單位,迎合「資金極有限,但誓要上車」人士,務求吸盡「納米樓」最後一浸購買力;二來日後一旦需要劈價清貨時,亦可以帶來更大震撼力。

無論如何,本港樓市自2003年至2018年這一輪上升周期,新盤單位愈起愈細,來到「龍床盤」菁雋可謂到了極致,日後回望相信具有里程碑式意義,某程度上就像深井浪翠園之於1997年樓市狂潮,值得長期追蹤關注。

話說回來,碧桂園和佳源國際分別高價接貨的馬鞍山泓碧和屯門菁雋項目,背後有一個「共同經手人」,就是在兩個項目均屬「第一手地主」的俊和,賺到最大幅度地價升值,反映「地頭蛇」始終具有先機優勢。

 

 (編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

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