假跌派 vs 轉勢派

眼下樓價回落，各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」，抑或真的長線轉勢。姑勿論如何，可以肯定的是，樓價這趟應不會似1997至1999年一支箭直插（中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點），下調兩成左右將有重要支持。一來經歷15年升市，「磚頭信仰」深入民心不易磨滅，潛藏龐大購買意欲待樓價稍跌伺機入貨。二來，政府和金管局有空間放寬辣招，特別是針對內地人買樓，甚至毋須動手減辣，已足以構成市場預期。真正轉勢與否，須觀察調整至支持位後才有分曉。

樓市調整不會直線插水

按中原指數計算，由今年8月高位188.6點掉頭回軟，直到11月初報182.73點，樓價暫時微跌3.1%；惟該指數有兩星期滯後，若計及最近一些交易個案，造價至今應該下跌了5%左右。在此要特別解釋，不少新聞報道形容最新成交「劈價」高逾20%，但該幅度往往是對比「最初叫價」，所謂「開天索價，落地還錢」；此外，即使部分個案真的較同屋苑之前的買賣價下降達兩成，惟同時亦有更多個案的減幅沒這麼大，而市況應該按平均數來比較，不宜過分被某單位「勁劈」的報道影響。

毫無疑問，從目前氣氛預測，市況短期內會繼續下行。一個可參照例子是2015年9月至2016年3月，大約半年間，中原指數從146.9點跌至127.5點，累計回落13%。然而，馬後炮來看，當時的調整屬「假跌」，樓價很快便強力回升，由2016年3月到今年8月，不足兩年半，中原指數由127.5點升至188.6點，急漲48%，期間新界西指數的升幅更達59%。

目前的問題是，這一輪樓價回落究竟像2015年是「假跌」，抑或屬長期轉角向下。兩派說法均有支持者，各有理據，例如「轉勢派」會舉出供應增加、利息趨升、內地經濟放緩等因素；「假跌派」則指自從2002年「孫九招」之後，本港土地供應其實長期不敷需求，近年新供應「填補歷史欠賬」尚且未夠，必須等到「明日大嶼」填海所得的千公頃土地十幾年後應市時，才會有結構轉變，何況儘管內地增長放慢，本港作為國際金融中心，經濟基調依然良好。

無論最終哪派勝出，今趟樓市調整幾可肯定不會像1997至1999年直線插水，原因之一是，經過2003年展開的15年住宅大牛市，樓價翻了N倍，「磚頭信仰」根深柢固，一時三刻不易抹去。特別是千禧年後踏入社會的一代，未經歷過持續跌市（除了2008年金融海嘯閃崩及2015年「假跌」），不知道樓價可以「真跌」，只憂不買樓無法上流，甚至堅信唯獨磚頭才是硬通貨。2016年3月以來，樓價升勢快過高鐵，很多人上不到車，徒嘆奈何，所以只要樓價出現一個比較顯著的跌幅，例如20%左右，大批「磚頭信徒」可能會蠢蠢欲動入市，帶來承接力。

金管局或減辣刺激需求

其次，正如筆者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出，港府及金管局自2009年起透過連串樓市辣招及逆周期措施，抑制了「投資者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」，基本上亦等於為他日樓價可能急跌構成緩衝。金管局總裁陳德霖近日開始吹風，雖說目前未能肯定「樓市周期是否逆轉」，唯一旦確認樓市進入下行周期，便可考慮放寬逆周期措施。畢竟當局之辣招是為了避免樓市過熱，因此假若不再熱，甚至轉寒，就應該減辣，屆時也將釋放上述受抑制之需求。

誠然，所謂「剛需」概念向來備受爭議，事關香港人很懂得因應形勢，在市旺時看似很洶湧之需求，遇淡市即雞飛狗走；即使他日放寬辣招，也不代表當初受抑制之需求會全部撲出來買樓。但別忽略一點，逆周期措施夾硬把上車門檻大大提高（包括首期和壓測），讓「真．用家」望樓興嘆，當金管局鬆綁按揭成數門檻，將會刺激一批自住者入市。

除了自住需求，更龐大之潛在購買力來自「外（內）地客需求」，皆因自2012年起，內地客來港置業須付額外15%買家印花稅（BSD），港府更於2015年全面叫停投資移民計劃；假如本地樓價急瀉，甚至衍生「負財富效應」拖累經濟，並造成大量負資產，當局大可取消BSD及重推投資移民。內地現今經濟水平已非九十年代和千禧年初可比，據估計全國「千萬（人民幣）富翁」達數百萬人，而「一國兩制」下之香港對他們仍有一定吸引力。毋須待當局真正動手，單是「適時減辣」此一共識，已足以構成市場預期。

筆者不是無guts去take side判斷樓市長遠形勢，只是需求和供應等多項關鍵因素都在持續變化，故不願妄作未夠根據之預測，實際上就連掌握大量數據的陳德霖總裁也坦言目前未能確定樓市周期走向。

總的而言，可預期在未來6至18個月內，樓價將出現比較顯著之整固，幅度或達15%至20%，而不排除這是主要支持位，隨時觸底即彈。待「磚頭信徒」和「抑制需求」兩大潛在購買力釋放，以及土地長線供應相對明朗（包括「明日大嶼」及其他「大辯論」選項，諸如收回粉嶺高球場、棕地、公私合營）之後，樓市「假跌」和「轉勢」之爭才會見分曉。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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