2018年10月19日
樓市面臨轉角位,備受矚目的山頂文輝道超級豪宅地王流標,再次引發「高地價政策」爭議,連特首林鄭月娥也要主動強硬回應「不會賤賣地皮」。查實,近年樓市日益分割為「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個市場,呎價差距動輒以10倍計,操作難度不可同日而語。這趟文輝道流標,除反映市況前景不明朗,亦由於近年洶湧南下的內房商面對多重限制(各有前因),並無參與今次奪標戰。
文輝道地皮前身為高級公務員宿舍,鄰近德瑞國際學校,級數媲美山頂道、施勳道、普樂道,毫無爭議為山頂超級豪宅地段;地盤面積18.9萬方呎,最多可建樓面40.43萬方呎,市場此前估值介乎242.58億至485.17億元,相當於每平方呎樓面地價約6萬至12萬元。不論總金額抑或樓面呎價,該地皮均被視為有機會創出全港地王新紀錄,惹來市場密切關注。
港樓分成兩大市場
然而,經過一個月招標期,該地皮於本周二宣告流標,5組入標財團的出價皆未達政府底價要求。適逢樓價近日乍現回落勢頭,有業界人士據此批評政府「叫價過高」,質疑是否仍堅持「高地價政策」,以及未有考慮空置稅等措施對市況預期的影響。這些聲音促使林鄭月娥隨即主動回應,直指相關說法實屬「錯誤」,強調政府參照所有市場因素考慮底價,又重申並無「高地價政策」,卻也不會「賤賣土地」。
很多人關心今次流標對後市有何指引,惟對絕大多數市民來說,其實「啟示有限」。事關正如文首所述,本港樓市日益分成「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個世界,雙方的基本因素不可同日而語,相互牽引作用亦很輕微。何謂超級豪宅?說的是呎價起碼5萬元以上,總價逾1億元,位於山頂、半山和南區等傳統豪宅地段的分層物業或獨立屋,其餘一律視作「非超豪」住宅。
超豪宅定價如藝術品
打個比喻,普通單位就像日用品,其價格相對較易理解;例如對發展商而言,在投標時根據地價和建築成本,再加上大約10%至30%利潤水位,便可計出日後「賣幾錢」才有賺,或者至少不會蝕本,然後按此釐定投標出價範圍。再者,普通住宅成交頻繁,有市價軌跡可循,發展商亦較容易估算兩至三年後的樓價預期。
相比之下,超級豪宅有如藝術品,成交疏落,價格差距大。即使在同一地區本月錄得一宗呎價達15萬元的交易,惟兩個月後隔幾個門牌另一宗成交呎價可能只報9萬元,毫不出奇,皆因包括戶型、景觀、買賣雙方心態等因素,都會造成顯著影響。亦因如此,超級豪宅受市場情緒的牽引往往比普通住宅更大,在氣氛好時,基於其「買一件少一件」稀有度,價格更易被進一步搶高;不過當市況稍為降溫,要找幾個潛在買家卻十分困難,畢竟買得起這類超級豪宅的群體人數有限。
純中資發展商無影
回說文輝道地皮,值得留意是5組入標財團當中,4組屬「純港資」,分別由恒地(00012)、新地(00016)、長實(01113)和嘉華(00173)獨資出手,第五份標書則由九倉(00004)、南豐、華懋、新世界(00017)、信置(00083)和中海外(00688)合夥,勉強只得「佔六分一支標」的中海外有內地背景,但這間內房龍頭已來港扎根多年(1979年開始在港發展物業,1992年在聯交所掛牌),早被視為「地頭蛇」之一。嚴格來說,近年在本港賣地市場日趨活躍的一眾後起內房商,集體絕跡於今次文輝道奪標戰。
究其原因,一來內地經濟和樓市放緩比香港更急劇,內地發展商自顧不暇,務須掙扎「活下去」,班資回朝尚且不及,遑論北水南調買地。二來文輝道地王不但涉資巨大,而且附近有多個山坡,發展商須負責勘探、斜坡保養、預防山泥傾瀉等工程,隨時額外增加成本,更何況內房商對本港工程、地政和法律等事務的熟悉暫時難及本地薑。最後,正如上文提及,超級豪宅市場難度很高,風險甚大,內房企業面對種種不明朗因素,自不敢貿然押下幾百億元巨注。
總的來說,超級豪宅屬於另一種遊戲,這次文輝道地皮流標,對於普通住宅市場其實沒多大啟示,頂多顯示整體樓市並非處於最熾熱階段而已,但這是眾所周知的事情。相對而言,跟普通住宅市道關係更大的,是日內幾個平民新盤開售情況,特別是華懋旗下、大膽開高價的元朗朗城滙(首批折實平均呎價接近1.6萬元),短期內或具指標意義。
(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書
訂戶登入
下一篇: | 唐家成自爆證監6年密練普通話 |
上一篇: | 數據公布前夕 散戶「先沽為敬」 |