文輝道流標的啟示

樓市面臨轉角位，備受矚目的山頂文輝道超級豪宅地王流標，再次引發「高地價政策」爭議，連特首林鄭月娥也要主動強硬回應「不會賤賣地皮」。查實，近年樓市日益分割為「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個市場，呎價差距動輒以10倍計，操作難度不可同日而語。這趟文輝道流標，除反映市況前景不明朗，亦由於近年洶湧南下的內房商面對多重限制（各有前因），並無參與今次奪標戰。

文輝道地皮前身為高級公務員宿舍，鄰近德瑞國際學校，級數媲美山頂道、施勳道、普樂道，毫無爭議為山頂超級豪宅地段；地盤面積18.9萬方呎，最多可建樓面40.43萬方呎，市場此前估值介乎242.58億至485.17億元，相當於每平方呎樓面地價約6萬至12萬元。不論總金額抑或樓面呎價，該地皮均被視為有機會創出全港地王新紀錄，惹來市場密切關注。

港樓分成兩大市場

然而，經過一個月招標期，該地皮於本周二宣告流標，5組入標財團的出價皆未達政府底價要求。適逢樓價近日乍現回落勢頭，有業界人士據此批評政府「叫價過高」，質疑是否仍堅持「高地價政策」，以及未有考慮空置稅等措施對市況預期的影響。這些聲音促使林鄭月娥隨即主動回應，直指相關說法實屬「錯誤」，強調政府參照所有市場因素考慮底價，又重申並無「高地價政策」，卻也不會「賤賣土地」。

很多人關心今次流標對後市有何指引，惟對絕大多數市民來說，其實「啟示有限」。事關正如文首所述，本港樓市日益分成「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個世界，雙方的基本因素不可同日而語，相互牽引作用亦很輕微。何謂超級豪宅？說的是呎價起碼5萬元以上，總價逾1億元，位於山頂、半山和南區等傳統豪宅地段的分層物業或獨立屋，其餘一律視作「非超豪」住宅。

超豪宅定價如藝術品

打個比喻，普通單位就像日用品，其價格相對較易理解；例如對發展商而言，在投標時根據地價和建築成本，再加上大約10%至30%利潤水位，便可計出日後「賣幾錢」才有賺，或者至少不會蝕本，然後按此釐定投標出價範圍。再者，普通住宅成交頻繁，有市價軌跡可循，發展商亦較容易估算兩至三年後的樓價預期。

相比之下，超級豪宅有如藝術品，成交疏落，價格差距大。即使在同一地區本月錄得一宗呎價達15萬元的交易，惟兩個月後隔幾個門牌另一宗成交呎價可能只報9萬元，毫不出奇，皆因包括戶型、景觀、買賣雙方心態等因素，都會造成顯著影響。亦因如此，超級豪宅受市場情緒的牽引往往比普通住宅更大，在氣氛好時，基於其「買一件少一件」稀有度，價格更易被進一步搶高；不過當市況稍為降溫，要找幾個潛在買家卻十分困難，畢竟買得起這類超級豪宅的群體人數有限。

純中資發展商無影

回說文輝道地皮，值得留意是5組入標財團當中，4組屬「純港資」，分別由恒地（00012）、新地（00016）、長實（01113）和嘉華（00173）獨資出手，第五份標書則由九倉（00004）、南豐、華懋、新世界（00017）、信置（00083）和中海外（00688）合夥，勉強只得「佔六分一支標」的中海外有內地背景，但這間內房龍頭已來港扎根多年（1979年開始在港發展物業，1992年在聯交所掛牌），早被視為「地頭蛇」之一。嚴格來說，近年在本港賣地市場日趨活躍的一眾後起內房商，集體絕跡於今次文輝道奪標戰。

究其原因，一來內地經濟和樓市放緩比香港更急劇，內地發展商自顧不暇，務須掙扎「活下去」，班資回朝尚且不及，遑論北水南調買地。二來文輝道地王不但涉資巨大，而且附近有多個山坡，發展商須負責勘探、斜坡保養、預防山泥傾瀉等工程，隨時額外增加成本，更何況內房商對本港工程、地政和法律等事務的熟悉暫時難及本地薑。最後，正如上文提及，超級豪宅市場難度很高，風險甚大，內房企業面對種種不明朗因素，自不敢貿然押下幾百億元巨注。

總的來說，超級豪宅屬於另一種遊戲，這次文輝道地皮流標，對於普通住宅市場其實沒多大啟示，頂多顯示整體樓市並非處於最熾熱階段而已，但這是眾所周知的事情。相對而言，跟普通住宅市道關係更大的，是日內幾個平民新盤開售情況，特別是華懋旗下、大膽開高價的元朗朗城滙（首批折實平均呎價接近1.6萬元），短期內或具指標意義。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)