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2018年8月31日

高天佑 新聞點評

深圳樓 vs 香港樓

大灣區大灣區大灣區,香港人今年不斷聽到這三隻字,但相關規劃遲遲未公布,難為很多研究機構只能憑空吹水,而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕(CBRE)昨天發表「大灣區研究報告」,預測深圳基於人口持續流入,未來樓價有可能追近香港。實際上,北京、上海、深圳這三大城市,其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待,而香港身為中國另一超級城市,當然亦不例外。因此,近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/外來買家」兩個市場,實在非常必要兼迫切。

有錢人湧入 樓價有望追貼本港

CBRE的報告題為《粵港澳大灣區:中國先驅城市群 未來世界第一灣》,非常之搶眼;惟受限於中央政府尚未公布大灣區整體規劃,現時外界除了確定大灣區涵蓋9+2城市(粵省9市及港澳)之外,對於具體內容(包括城市定位、改革開放政策、產業政策等)暫無法掌握,有興趣研究者也不知從何說起。

正因如此,該研究報告主要着眼於城市本身,認為11個城市將有3個不同發展層面:一、香港、澳門、廣州和深圳繼續擔當區內領頭羊;二、東莞和佛山作為第二梯隊,將受惠於外溢效應;三、珠海、中山、江門、肇慶等珠江口西岸城市,可望受港珠澳大橋、深中通道等大型基建帶動,實現「產業過江」,有利大灣區優化資源配置。

既然定位、政策等方面缺乏「乾貨」,大家唯有繼續講樓價。CBRE指出,隨着大灣區促進資本、人才和資訊流通,衍生增量經濟需求,將會帶動房地產市場發展,而深圳身為人口持續流入的城市,可望率先受惠,預料當地樓價可能「追近香港」。

「北上深」滙聚全國人才資金

實際上,不管有沒有大灣區規劃,「北上深」三大城市基於各自核心優勢,均將持續滙聚全國人才和資金。打個比喻,人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城,各具特色;人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群,發揮各自戰略作用。至於人口達13億的中國,又豈會撐不起幾個超級城市。更甚者,鑑於內地的發展差異和地域不均依然嚴重,「北上深」之虹吸效應比起美國和日本大都會有過之而無不及。

由此看來,我們評估「北上深」樓價水平,一來絕非按照全國收入平均數,甚至也不是看這三大城市居民的平均收入,而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。舉例說,一個生於深圳、畢業自深圳大學的「真.深圳人」,畢業後做程式員,大概僅屬全國平均水準,所以未必買/租得起深圳樓;相反,一個來自新疆的天才程式員獲得騰訊/華為/DJI/比亞迪/華大基因聘任,在深圳租樓甚至長遠買樓落戶就不成問題。

從這角度推算,深圳未來樓價「追近香港」並不令人驚訝。當然,這亦不表示香港樓價會「企喺度等深圳」。畢竟香港本身也是超級城市,在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」,同時醫療和教育也不遜色,只要這些優勢不消失,仍會吸引內地人才和有錢人。所以更加可能的情況,將會是「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上,且前者對後者構成推動效應,而非此消彼長。

分割公私營市場 照顧真港人

換言之,土生土長「真.香港人」現在覺得樓價很貴,但放在全國13億人版圖來看(不管有沒有大灣區),除非「支爆」或「港獨」成真,否則恐怕高處未算高。

政府始終有責任照顧「真.香港人」福祉,總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。因此,正如中原地產老闆施永青本周三在「土地房屋供應大辯論—挑戰與機遇」研討會指出,港府有必要把公營房屋市場(包括居屋、綠置居、首置上車盤等)和私樓市場完全分割,否則700多萬港人之中佔大多數的普通人,又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓(即使後者加上20%辣招稅作為負磅)。特首林鄭月娥6月尾在「娥六招」中提出把公私營房屋比例由六四改為七三,又破天荒地把居屋售價跟市值脫鈎(改為掛鈎申請者負擔能力),可說方向正確;且看特首在10月《施政報告》中,對於開拓土地及進一步分隔公私營市場有何高招。

 

  (編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

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