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2018年8月15日

高天佑 新聞點評

「真盤源」時代

超級市場賣數十元貨物若涉虛假宣傳必難逃被罰,但在動輒幾百萬元交易的地產市場,原來「假盤源」非常泛濫。本港代理一哥、中原集團老闆施永青透露驚人數據,稱目前市面16萬個二手住宅放盤只得1萬個屬實,真盤比率僅6%;因此,他旗下利嘉閣將投入4000萬元,率先推行「真盤源」計劃,望能革新市場風氣。實際上,「真盤源」行動是今年初在內地由鏈家及58同城發起,一旦成功後可能延伸來港,屆時本港代理將會捱打,所以施老闆先紮好馬步積極防守(proactive defense)。香港人常笑內地「多假嘢」,但在個別領域反而是內地比較先進。

假盤源助地產代理「釣客」

大家對「假盤源」不會陌生,通常是一些驟眼看來很「筍」的二手放盤,例如叫價較同屋苑單位平一截,又或者景觀特別好、裝修特別靚。不過,當準買家對這些放盤感興趣而走進代理舖內查詢時,往往會被告知「慢了半步」,該單位剛剛有人落訂買了,此時地產代理便向客人推介其他類似的放盤,而價錢當然不及廣告貼出來的「假盤」那麼「筍」。

從地產代理做生意角度看,「假盤源」有其存在理由,起碼可吸引客人查詢,搭上了才有機會「開單」;且該行業競爭特別激烈,假如對手有用「假盤源」來「釣客」,但你卻老老實實潔身自愛,便可能令你展示的盤源不夠吸引,比較蝕章。

針對「假盤」,地產代理監管局(地監局)年前已推出措施打擊,包括要求代理商備存所有放盤紀錄以供追查,又會派人「放蛇」。惟受限於人手,地監局今年上半年只曾巡查地產代理舖907次及抽查網上廣告339次,相對於施老闆所講16萬個放盤,無疑杯水車薪。再者,地產經紀們都很有技巧,不會那麼容易「斷正」,特別是現今「鎖匙盤」稀缺,即使「真盤」也未必可以立刻帶客睇樓,所以不難推搪過去。因此,地監局在上半年巡查時只發現一宗相關違規個案,阻嚇力實在微弱。

有趣的是,施老闆身為地產代理一哥,旗下中原和利嘉閣共佔市場半壁江山,既然他早知「16萬放盤只得1萬個真」,為何數十年來也好像視而不見,現在才出聲?相信這或許與其「無為而治」管治風格有關。正所謂if it doesn't break, don't fix it,既然在「假盤泛濫」下,中原仍可愈做愈大穩佔行業領先地位,又何必無端端要改變玩法。

鏈家標榜真確 倘南下威脅大

不過,情況於今年較早前出現變化。在4月份,內地代理龍頭鏈家宣布推出「貝殼找房」平台,旨在納入全國眾多中小型地區代理商,變相牽頭建立大聯盟,讓大家共享盤源、客源、大數據、IT技術、金融配套等資源,同時提升行業服務水平,主要特色之一正是該平台下所有放盤都標榜為「真盤源」,將透過AI、大數據等技術驗證真偽,並設有懲罰機制以排除害群之馬做壞規矩。

鏈家的最大對手58同城很快就有反應,在6月份聯同我愛我家、中原(中國)、麥田等其他代理商組成「真房源聯盟」,顧名思義同樣標榜「真盤」,借此跟鏈家抗衡。

一時之間,「真盤源」行動在內地成為大勢所趨,萬一真的成功,屆時難免會對本港代理業界構成壓力;事關內地代理巨頭早已覬覦香港市場,假若日後攜着「真盤源」這搵食牌坊南下,真盤率只得6%的本港物業經紀將會十分被動。

施永青先發制人 禦敵保江山

由是觀之,施老闆今次透過利嘉閣發起「真盤源」計劃可謂相當高明,一方面具有防守作用,在內地巨頭未南下攻港之前,預先提升自身水準、紮穩根基。此外,相比起中原,利嘉閣規模較細也較靈活,即使推行「真盤源」令生意短暫受損,也不致對整個「中原系」王國構成太大衝擊。同時,利嘉閣率先「真盤源」之後,或多或少會對美聯及其他代理商帶來壓力,有望掀動整個行業逐漸「真盤化」;屆時「中原系」既不會因為太「真」而蝕底,又能夠抵禦北敵,有助長遠保衞本土江山。

白手興家的施老闆得以稱霸本港市場幾十年,絕不簡單,豈只靠「無為而治」一招,在笑笑口扮豬食老虎背後,他的高瞻遠矚、居安思危及靈活應變,同樣不容低估。

 

 (編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

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