2018年6月5日

高天佑 新聞點評

限購令不適合香港

香港樓價一口氣連升25個月，差餉物業估價署私人住宅售價指數由2016年4月273.1點，升至今年5月的375.9點，兩年暴漲38.5%，更是連續18個月破頂。眼見樓市這麼熾熱，很多人向政府出謀獻策，例如「第一大黨」民建聯主席李慧琼昨天建議港府仿效內地實施「限購令」，財爺陳茂波回應時表示不會評論，「以免對樓市推波助瀾」，相當耐人尋味。但無論如何，限購令基本上不適合香港，而內地經驗已證明，唯一有效遏抑樓價的是「限價令」，港府若「夠薑」就直接用這一招，代價卻是犧牲本港自由市場基礎。

無可否認，面對樓價不斷攀升，冀望上車的市民及政策制訂者都日益焦慮，很多人祈盼政府出手「做啲嘢」，包括當局現正研究的「空置稅」以及李慧琼提出的「限購令」。所謂「限購令」近年在內地發揚光大，主要是禁止市民購買多於一個或兩個（視乎不同城市政策）住宅物業，希望藉此讓「冇殼蝸牛」比較容易上車。

現行辣稅具阻嚇力

先不論這一招在內地有否獲得理想效果，但「限購令」實在不適合香港。首先，本港的「雙倍印花稅」（DSD）辣招，針對非首次置業買家徵收額外15%稅款，一定程度上已相當於軟性的「限購令」，只不過並非禁絕人們購買多於一個物業，而是以苛稅構成阻嚇，「懲罰」投資者。

此外，去年全港約有8000宗住宅成交需要繳付DSD，佔住宅總成交宗數約13%，換言之接近九成買樓客在成交時，手上並無持有香港住宅物業。再者，通常已擁有物業的投資客，並不會對平均呎價偏高、租值相對甚低的「劏房上車盤」感興趣。現在「劏房新盤」備受追捧，其實主要受到用家需求帶動，皆因一般普羅大眾只負擔得起lump sum細的單位，為了上車，就算呎價再貴面積再細也照殺。因此，即使真的引入「限購令」，一來對於限制買方需求的效果有限，二來對於協助市民上車的幫助更加輕微。

內地限價催生搶樓

最重要的是，內地早自2010年便開始在北京、上海等大城市實施限購令，現在延伸至幾乎所有一線至三線城市，但8年來內地樓價升勢愈演愈烈，事實證明限購令無助於遏抑樓價，畢竟任何市場的長遠價格都是由供應和需求決定；所謂「限購」充其量只可在短期內擾亂價格，但反而會導致後續的報復式追落後更猛烈（例如發展商可能因為限購措施而減少買地或放緩項目發展，令中長期供應更短缺）。

直到去年內地終於找到一項終極招數，似乎管用，就是「限價令」，意思是對每個新盤設定售價上限，發展商若不接受便不准開盤，猶如回到計劃經濟時代。表面看來，這招確實奏效，事關政府能夠直接控制一手物業售價，並影響二手物業市場預期。自去年至今，內地一線至三線城市樓價平均回落約一成。

然而，「限價令」亦衍生不少後遺症。由於內地新盤售價遭到政府人為壓低，現時相對於周邊二手樓價出現二至三成「倒掛」（即新盤較二手樓便宜一大截），致令新盤更加搶手，被視為「買到就是賺到」。每逢新盤開售，動輒有上萬人通宵輪候搶購，後來政府要求發展商採取「搖號」（抽籤）方式發售，中籤率往往低至5%以下。這操作帶來很大貪腐尋租空間，例如在上周末，經網民曝光投訴後，西安市政府證實，有35名公職人員向當地一個新盤發展商「打招呼」藉以「走後門買樓」，這35人遭到免職或嚴重警告等處分。

增空置稅印花稅夾擊

此外，限價令同樣也會干擾短期價格訊號，導致長遠供應更不足，除非政府有決心限價直到天長地久，徹底回歸到計劃經濟模式，那就是另一回事。

當然，各地政府除了着眼於長遠供需平衡，有時因應情況插手短期價格以buy time，亦屬無可厚非。對港府來說，引入限購令效果有限，甚至會得不償失，不過在「大辯論」嘗試開拓長遠土地供應之餘，短期內還是有一招可以考慮，就是把買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）稅率，由現時15%進一步調升至50%或以上，分別針對外來買家和本地投資客，同時正式實施新盤空置稅，務求在短期內讓用家全面主導市場，直到長遠新增供應應市為止。相比限購令和限價令，這或許是較靈活及後遺症較少的折衷之策。

(英文版本由EJ Insight翻譯) 

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