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2018年3月19日

高天佑 新聞點評

凶置稅 vs 兇置稅

財爺陳茂波放風正在考慮「空置稅」,被部分人視作樓市凶兆,戲稱為「凶置稅」。但正如陳茂波指出,現時全港住宅空置率僅「百分之三點幾」,而且大部分屬於裝修或搬屋造成的自然空置,所以就算全面開徵空置稅,可釋放的供應也很有限,卻會帶來沉重行政成本,得不償失。唯一容易實行的方法是,在今後賣地條款列明售樓年限,逾期要罰錢,但這招只對新批出地皮有效,遠水難救近火。講到底,財爺主要是出口術「兇」地產商,勸他們自動自覺加快賣樓,增加應市貨源,好讓政府向公眾交代,故又可視作「兇置稅」。

空置率低 開徵得不償失

根據差餉物業估價署的《香港物業報告2017》,截至2016年底,全港住宅物業空置率為3.8%;由2006年的5.9%高位開始,此一數據近年穩步下降,再次觸及1997年的低位(同為3.8%),反映住宅物業新增供應追不上需求。

不過,差估署在下月發表的《香港物業報告2018》才會公布截至去年底空置率,所以上述3.8%數字距今已接近15個月,難免有點過時。不少傳媒報道,陳茂波上周五出席網台節目談及考慮空置稅時,提到現時空置率「僅3%」;莫非根據政府內幕消息,最新空置率進一步顯著下降?但翻查現場影片,他的真實講法是「百分之三點幾」,沒偏離差估署舊有數據。

但無論如何,根據國際標準,低於5%的空置率都可視作「自然空置」,意味着很多業主並非刻意把物業丟空,或者對租金「開天殺價」,而只因在搬屋、裝修或招租期間,少不免會造成短暫空置。就算政府真的全面開徵空置稅,估計亦會對這類短暫的自然空置提供豁免,所以最終真正要交稅的業主將很有限,亦談不上釋放幾多額外供應,卻會對業主和政府都帶來沉重行政成本,損害經濟運作效益,很可能得不償失。

出口術促地產商加快推盤

其實陳茂波在上述網台節目亦已講明,由於整體空置率偏低,政府現時考慮針對釋放空置供應的動作,「目標將會鎖定一啲,未必係全面咁去做」;他特別指出,截至去年年底有約9500個一手單位已落成但未售出,較去年年初數字大增逾50%。顯然,陳茂波針對的是發展商這類「起好樓卻慢慢賣」行為。

在商言商,發展商惜售存貨有其考慮,例如若估計樓價仍將顯著上揚,那麼慢慢賣自可「賺得更盡」;又或者同區有多個樓盤待售,若一次過推出恐將拖累售價,故寧可有節奏分批推盤,甚至在初期刻意只放出少量單位,營造萬人搶樓盛況,谷高整區樓價。這些都屬於營商慣技,一如波鞋或手機之「飢餓營銷」,或者炒股票的「貨源歸邊」,在一個自由市場乃無可厚非。

但眾所周知,樓價已成為本港深層次問題,對民生和政治影響重大,甚至連中央亦高度關注,所以港府也不能坐視地產商只顧「在商言商」,必須促使他們顧全大局。

然而,即使只針對地產商開徵空置稅亦並不容易,首先要起草法案,制定徵收準則,然後提交立法會審議,難以快速生效,且隨時可能遭司法覆核挑機(例如《基本法》列明保障私有產權,為何持有一項財產但不出售或出租就要額外交稅?又或者為何只有發展商要交稅,而非一視同仁?)

賣地設限 遠水難救近火

另一條可行捷徑是在賣地條款中訂明,須在限期內建好並出售,逾期就要罰款,這相當於變相的空置稅,發展商在買地時已須接受條款,大家你情我願,沒得投訴,正如現有的限呎地或「港人港地」。而包括中國內地、新加坡、南韓等政府,亦早已用上這一招來確保「麵粉」快速製成「麵包」並隨即推出應市。

不過,這條捷徑雖可繞開立法程序和司法爭議,卻難以追溯已售土地及發展中項目,只能針對今後推出的地皮,遠水難救近火(甚或會令地產商更加珍惜現有「絕版」土儲)。所以講到底,陳茂波這次主要是出口術警告一眾發展商,提醒他們「識做」,加快售樓步伐,真正「貨如輪轉」;否則若逼到政府徇眾要求祭出「超級辣招」,既會損害本港營商自由和經濟效益,又要令當局多費工夫,地產商日後發展也將面臨更多掣肘,造成多輸局面。

(英文版本由EJ Insight翻譯)

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