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2017年9月26日

高天佑 新聞點評

內房股扑儍瓜

內地8個二線城市加強樓市調控,引發內房股小股災。今次調控加碼無疑反映了中央政府的明確訊號,就像「扑儍瓜」遊戲,哪個城市樓價還敢冒頭,就狠狠把它打下去。然而這是否足以打殘整個樓市?答案是不,皆因這次加碼以「限售令」為主,北京、上海等大城市早已實施同類政策,卻不見得可令樓價大幅回落,相反只會像香港的SSD(額外印花稅)一樣把供應鎖死;何況內地城市並沒因應樓價上漲而增加土地供應,更減少賣地,無助於改善供不應求。總的來說,內房股主要因為近月升勢過急而借勢調整,在「十九大」之前暫避風頭,長遠估值邏輯並未受到動搖。

限售加劇樓市「乾升」

今次加碼調控的長沙、西安、重慶、南寧、石家莊、貴陽、武漢和南昌這8個城市,有三大共通點。首先該批城市均是二線,政經地位次於北上廣深津,但在所屬地區卻是獨當一面之龍頭,對周邊人口具有龐大吸引力。其次,它們此前均未像一線城市般實施嚴格的限售、限購和限價等調控措施。因此,這8城吸收了其後從一線城市溢出的購買力,成為今年樓價升勢最強勁的熱點,首8個月平均升幅逾10%,並擔當為很多內房股的主要銷售戰場。

這8個城市在上周末同步宣布加強調控,很明確地傳遞了中央政府旨意,畢竟國家主席習近平多次明言「房子是用來住的,不是用來炒的」,可是在當局嚴控一線城市樓價之下,二線城市卻強勢「動L」,豈不是不給中央面子?尤其在「十九大」前夕, 中央不可能不整頓立威。經此一役,其他二線及三線城市政府相信也會「識做」,懂得自動自覺出手預防當地樓價過快上漲,否則難免被「扑儍瓜」。

縱觀這批加碼措施,主要招數為「限售令」,要求業主新購住房(包括新樓及二手樓)在若干年內不可轉讓,藉以打擊短線炒樓活動。其中,重慶、南寧、南昌的年限是2年,貴陽和長沙為3年,石家莊達5年。至於武漢和西安則未推出「限售令」,只是要求規範開發商銷售行為及加強房價申報機制,出招力度較其餘6個城市弱很多。

即使以有「限售」的6個城市來說,今次出招也不見得會打殘樓市。一來,北上廣深津等一線城市早已實施了「限售令」,並無導致當地樓價大跌,只是令升勢緩和一些而已。二來,「限售令」有點像香港的SSD,後者規定買樓後若在3年內轉讓,便須繳付10%至20%額外印花稅。此招確實令本港樓市成交大減,短炒活動近乎絕跡,但同時鎖死了物業供應,令業主更不願意賣樓,既重創換樓階梯,同時加劇了樓市的「乾升」現象。

官員為保烏紗減賣地

講到底,內地的一線及「二線頭」城市(包括今次加碼調控的8城),長期以來吸引大量人口湧入, 其樓市格局跟香港本質相同,決定性因素為求過於供,任何針對需求的調控措施最多只可遏抑短期炒風,通常無改長線趨勢,始終需要增加供應才可治本。有趣的是,儘管未見具體成效,但香港政府起碼在口頭上猛吹「全民覓地」,又成立「土地供應專責小組」以嘗試增加供應;然而,內地一線和二線城市政府卻反其道而行,應對樓價上漲的動作竟是大幅減少賣地,一大原因是避免誕生「地王」,恐進一步刺激樓市,擔心會觸犯中央龍顏,屆時當地官員被批為調控樓市不力,仕途勢將亮起紅燈。

誰都知道,減少賣地猶如斬腳趾避沙蟲,長遠反令求過於供惡化;不過,內地地方官員採取輪調制度,任期一般5年左右,只要確保在自己任內沒出現「地王」,並動用各種短線招數強行壓住樓價, 便可成為升遷政績,哪管離任後樓價報復式反彈。

內地樓市向來需要用「二元分化」角度來觀察, 一二線城市和三線及以下城市根本不是同一個市場,結構南轅北轍。目前來看,一二線城市的人口湧入與求過於供不但未見緩和,反而有日益加劇之勢,正如美國和日本在國家發展過程中,也逐步形成了幾個巨型都市圈。在這情況下,包括今次8城加碼調控在內的需求管理措施,對於冷卻樓市效果短暫。

老實說,內地很多一二線城市其實不像香港般真正面臨土地短缺,政府隨時可拿出大批空地拍賣以增加供應;然而,當局心底裏有意靠高樓價維持「土地財政」、GDP增幅及就業政績,因此根本不情願樓價大跌,只是希望升勢減慢一點,以避免影響經濟穩定及釀成「全民炒樓」歪風。

無論如何,以融創(01918)和恒大(03333)為首,內房股近半年來成為中港股市最癲板塊,吸引大量北水炒作,平均升幅以倍數計,故現在趁着8城加碼調控及朝鮮局勢再升溫等負面消息,來一次較大的借勢回調,實在不足為奇。畢竟樓價一支箭飆升也不利房企持續發展,皆因高價買地風險愈來愈大,惟樓價和地價平穩上漲才是多贏局面;而在加碼調控之後,中小型房企更難生存,將進一步被業內龍頭併購,促進內房行業步向集中化。

十九大前宜避風頭

正如花旗上星期報告指出,這一輪內房股爆升有三階段邏輯,首先是自去年起的估值修復,其次為今年8月至明年年中的盈利上升周期,最後是行業整合奏效及市場穩定(包括樓市政策)之後的估值提升周期,屆時平均市盈率料達12倍以上。但短期而言,內房股始終需要暫避風頭,直到「十九大」於10月下旬圓滿閉幕為止。

(英文版本由EJ Insight翻譯

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