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2017年9月12日

高天佑 新聞點評

超級上車期票

常有人說「面對現實」或「接受現實」,但現實(Reality)往往並非最重要,例如在政治遊戲和投資市場,更關鍵的分別是觀感(Perception)和期望(Expectation),若能操控或預測便無往而不利。遠在台灣台北市,「素人市長」柯文哲憑一場跟他關係不大的世界大學生運動會(世大運),民望從谷底V形反彈,成為問鼎下屆總統的大熱門。近在香港,新任特首林鄭月娥難憑「政治大和解」急救民望,開闢土地亦不可能一時三刻見效,只是開出一張名為「首置上車盤」的長遠期票,卻有機會藉此引導市場期望,在短期內冷卻細價樓的行情。

柯文哲靠世大運重拾民望

先講柯文哲,這位心臟科名醫在2014年就任市長之初,憑着形象清新及經常語出驚人,曾有過一段蜜月期。但他未能交出具體政績,加上頻頻失言,民望很快掉頭下滑,直到今年初跌至谷底;當時多個不同機構民調均顯示,其支持率只得兩至三成,在台灣「六都市長」(台北、新北、桃園、台中、台南、高雄)之中「包尾」,藍綠媒體皆「睇死」他難在明年角逐連任。

然而「政治一日都嫌長」,台北市今年8月成功主辦世大運,擁主場之利的台灣選手贏得26金、34銀、30銅之歷來最佳成績,在獎牌榜高踞第3位。適逢台灣全島經濟和政治氣氛均低迷,尤其是自從蔡英文去年就任總統後,寶島不但面對陸客團大減, 兩岸商貿呆滯,國際發展空間亦進一步遭封殺,島內外一片愁雲慘霧;在此時候,台灣選手在世大運的英姿透過電視畫面直播,給全島民眾帶來暢快安慰劑,猶如久旱逢甘露,精神為之一振。

柯文哲以台北市長身份作為世大運東道主,經常出鏡,包括先後在開幕式和閉幕式致詞,其形象自然會跟這場盛事聯繫在一起,被視為「功臣」甚至「福將」。

但實際上,台北世大運之主要功勞不在柯文哲。一來,台北市是在2011年、前市長郝龍斌任內, 擊敗巴西首都巴西里亞(Brasília)奪得主辦權,相關場館及基建也大部分在郝龍斌治下完成。至於台灣選手揚威賽場、勇奪90面獎牌,那就更跟柯文哲拉不上關係。誠然,柯文哲並非沒有功勞,起碼他轄下市政府確保了賽事順利舉行,惟相對於郝龍斌和台灣選手,這些只算次等功。

無論如何,民主政治向來關乎「觀感」多於「現實」,柯文哲確實行正大運,全面收割了世大運成果。本月最新民調顯示他的滿意度飆升至接近九成(89.2%),創任內新高,不但明年角逐連任高唱入雲,更被視為2020年問鼎總統頂頭大熱(現任總統蔡英文最新滿意度只得24%)。

首置上車盤引導期望凍樓價

至於香港的林鄭月娥,背負「CY 2.0」標籤上任,所謂「大和解」舉步維艱,尋覓土地也難有速效。她預告將於下月的《施政報告》推出「首置上車盤」政策,據估計主要針對夾心階層(例如家庭月入5萬至7萬元左右,超出申請居屋上限),售價將跟市價脫鈎(有學者建議定價略高於建築成本,例如呎價6000元至7000元左右)。

「首置上車盤」的細節將於一個月後才出爐,但一般認為,目前全港土地短缺,這類單位勢難在短期內有大量供應。例如港府早於2011年起復建居屋,可是受制於土地緊張,今年推出發售的居屋單位僅約2000個;而由零開始的「首置上車盤」,即使能夠快速追上居屋供應步伐,每年發售約2000個單位,對於市場也只是杯水車薪。

不過,「首置上車盤」除了入息上限更高,以及定價可能比居屋更便宜外,據說還會有更多申請資格限制,例如申請者此前10年內未曾擁有物業,才可認購這些「筍盤」。可以說,此一政策針對的是目前大批「準上車客」,他們大多已有一筆勉勉強強的首期,假若借盡按揭(甚或加上發展商次按),勉勉強強買得起一個細單位(可能是劏房戶),勉勉強強過到壓測,每月入息勉勉強強供得起(假設不會大幅加息)。

按理說,現時樓價已然不低(樓價中位數相當於家庭入息中位數18.1倍,連續7年列為全球最難負擔城市),準上車客假若如此掹掹緊,實不應急於買樓;但他們見眼樓價愈升愈有,難免愈來愈焦急, 擔心再等下去更難上車。亦由於他們財力勉強,只能負擔細lump sum,故令細價樓飆升得最厲害,這又讓未上車者更加心急,形成一個正向循環。

此時此際林鄭月娥拋出「首置上車盤」,等於向這班「心急人」開出一張「超級上車期票」。即使短期內推出的單位未必太多,惟其條款確實頗為吸引,實屬值得期待之「大抽獎」;而「抽獎資格」可能包括10年內不擁有物業,所以現在若勉強買樓上車,便等於放棄了參與未來10年的抽獎,平添額外機會成本。因此,待相關細節下月出爐後,準上車客的「短期心急指數」或會顯著下降。換言之,「首置上車盤」儘管一個單位也未推出,卻可望先行冷卻細價樓樓價,這正是引導市場期望之妙處。

 

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